Готовая дипломная работа

С переходом к рыночной экономике в законах и других официальных документах стали появляться термины, давно забытые в России, но хорошо известные на Западе. Например, "ипотека". Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права. Наряду с ипотекой, как наиболее удобным способом обеспечения обязательства, прежде всего для должника, существовали другие способы. Это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус - передача имущества во владение кредитору. В римском праве установление ипотеки допускалось не только на недвижимые, но и на движимые вещи. Это правовое положение обосновывалось прежде всего высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости большой ценности. При множественности ипотек на одно и то же имущество первый по времени ипотечный кредитор один обладал правом обратить недвижимость в продажу, и при этом не обязательно с публичных торгов. Последующие по времени кредиторы, после покрытия требований первого, вставали на его место.
Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.
На сегодняшний день институт залога недвижимости представляет собой значительный интерес в силу актуальности системы ипотечных отношений, в частности ипотечного кредитования, в то числе жилищного ипотечного кредитования.
Целью настоящей работы является изучение института залога недвижимого имущества.
Объектом исследования является ипотека. Предметом исследования выступает правовое регулирование, правовая природа ипотеки.
Для достижения поставленной цели необходима постановка следующих задач:
1. Определить понятие, изучить сущность и виды ипотеки.
2. Изучить правовой режим законной ипотеки.
3. Определить понятие, содержание и основные черты договора ипотеки.
4. Изучить субъектный состав договора ипотеки, права и обязанности субъектов.
5. Изучить институт закладной в залоге недвижимости.
6. Исследовать проблемы и перспективы ипотеки в России.
Практическая применимость настоящего исследования выражается в возможности использования данной работы самыми различными лицами в целях определения способа использования ипотечных отношений и ипотечного кредитования, выбора варианта правомерного поведения при осуществлении действий по реализации института ипотеки.
При проведении настоящего исследования автором использован метод комплексного правового анализа института залога недвижимого имущества. Кроме того, автор использовал метод историко-правового сравнительного анализа, не раз обращаясь к нормам древнеримского частного права.
При проведении настоящего исследования автор, прежде всего, опирался на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о залоге недвижимого имущества, а также активно использовал комментарии действующего законодательства, учебную литературу, монографии известных и авторитетных исследователей и ученых, а также автор «прибегал к помощи» классиков гражданского права для более полной характеристики правовой природы того или иного правового института.

Введение 3
Глава 1. Правовая природа ипотеки и ее виды 6
1.1. Понятие и виды ипотеки 6
1.2. Законная ипотека по российскому гражданскому законодательству 22
Глава 2. Юридическая сущность договора ипотеки 28
2.1. Понятие договора ипотеки 28
2.2. Субъекты договора ипотеки, их права и обязанности 33
2.3. Правовая характеристика закладной 42
Глава 3. Проблемы и перспективы государственно-правого регулирования ипотеки 55
3.1. Проблемы ипотеки и государственной регистрации прав на недвижимость 55
3.2. Перспективы развития регулирования ипотеки 63
Заключение 72
Список использованных источников 77

Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать определенные выводы.
Ипотека (hypothecate, hypotheca) – термин, заимствованный из греческого оборота. В древнем римском праве, hypotheca была разновидностью залога, ею именовался залог имущества, при котором заложенная вещь оставалась во владении и пользовании должника. Позднее под ипотекой понимали исключительно залог недвижимого имущества.
Базисом дефиниции «ипотека» выступает «залог». В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ).
Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки: потека в силу закона, ипотека по договору.
Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).
Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст.8 Закона).
По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков не подлежащих ипотеке (ст.63 Закона об ипотеке); предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью.
Залогодержатель - потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.
Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).
На сегодняшний день активность участников рынка ипотечного жилищного кредитования, направленная на развитие самостоятельного приобретения гражданами жилья не только не стимулируется, но и наоборот, сдерживается по причине того, что действующим законодательством не реализованы принципы публичной достоверности, специальности и бесповоротности. В результате лица, добросовестно полагающиеся на сведения ЕГРП, включая залогодержателей жилых помещений, рискуют утратить права на это жилое помещение в любой момент.
Для стабильной работы рынка ипотечного кредитования необходимо создать и обеспечить поддержание такой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая бы позволяла однозначно определить статус недвижимости, наличие или отсутствие обременений, их характер, объем, содержание и т. п. На наш взгляд, добросовестность должна презюмироваться, если до подачи заявления лицо не располагало, не могло и не должно было располагать данными о возможности оспаривания титула на недвижимость.
В современной жизни термин "ипотека" означает залог недвижимого имущества с целью получить кредит. Наиболее остро на сегодняшний день стоит проблема жилищной ипотеки.
В современных условиях огромное значение приобретает развитие ипотечного кредитования граждан на цели приобретения жилья. Помимо увеличения доступности жилья для значительной части российских граждан, развитие жилищной ипотеки будет способствовать расширению внутреннего спроса, вовлечению сбережений населения в экономику, стимулирования предложения востребованного рынком жилья, а также либерализации рынков труда за счет повышения мобильности трудовых ресурсов.
Следует помнить, что ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Система ипотечного кредитования – необходимый элемент согласования интересов различных категорий лиц: граждан, приобретающих жилье, коммерческих банков, предоставляющих кредиты, строительных комплексов, стоящих жилые помещения, а также государства, заинтересованного в экономическом росте и социальном благополучии граждан.
На наш взгляд, для успешного развития и функционирования института ипотеки в Российской Федерации необходимо внести следующие нормативные изменения:
1. Во-первых, требует пересмотра Закон РФ О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сторону создания боле е четкого и надежного механизма регистрации залога недвижимого имущества, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования.
2. Во-вторых, предоставление налоговых льгот как гражданам, использующим ипотечное кредитование, так и коммерческим банкам – ипотечным кредиторам и инвесторам, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов.
3. В-третьих, необходимо в Законе об ипотеке предусмотреть норму, устанавливающую специальные формы ответственности банков-кредиторов за неправомерные действия по отношению к кредитуемым лицам.
4. В-четвертых, нельзя не обратить внимание на необходимость доработки нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию.
5. В-пятых, необходимо формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на "светлое будущее" ипотеки в нашей стране. Тем не менее хочется верить, что работа по формированию законодательства об ипотеке только началась.

. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.).
3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля, 2 ноября, 29 декабря 2004 г., 21 июля 2005 г.).
4. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге».
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //СЗ РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594
6. Федеральный закон РФ «Об исполнительном производстве», принят Гос. Думой 4.06.1997г., одобрен Советом Федерации 3.07.1997г. (в ред. Федеральных законов от 10.01.2003 N 8-ФЗ, от 08.12.2003 N 161-ФЗ, от 05.03.2004 N 11-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ).
7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.).
8. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».


Судебная практика

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53.
2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90.
3. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.03.2003 N 6-П.
4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. №1925/00.
5. Постановление президиума Московского городского суда от 18 октября 1995 года.
6. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262.

Специальная литература

1. Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом // Иваново-Вознесенский юр. вестник, 2001, N 7-8.
2. Артемов В. Ипотека в строительстве // "эж-ЮРИСТ", N 19, май 2005г.
3. Аюшеева С. Почему буксует ипотека // "эж-ЮРИСТ", N 26, июль 2004 г.
4. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. - Москва, Типография Левексон, 1900 г.
5. Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. - Либава, 1891 г.
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2000.
7. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // "Российская юстиция", 1996, N 11.
8. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000.
9. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. Великомыслов Ю.Я. //Allpravo.Ru – 2005.
10. Ем В.С., Рогова Е.С. // Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства, "Законодательство", N 3, март 1999 г.
11. Ипотека в России / Под ред. Толкушкина А.В. - М.: Юристъ, 2002 г.
12. Мейер Д.И. Русское гражданское право. - Петроград, Типография «Двигатель», 1914 г.
13. Наумова Л. Ипотека "незавершенки" // "эж-ЮРИСТ", N 32, август 2005 г.
14. О нотариальном удостоверении ипотеки. Рекомендации Научно-методического совета Московской областной нотариальной палаты // "Российская юстиция", N 6, июнь 2000 г.
15. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // "Российская юстиция", 1998, N 11.
16. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды // "Российская юстиция", 1999, N 5.
17. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // "Российская юстиция", N 9, сентябрь 2000 г.
18. Павлодский Е. Залог и ипотека // "Хозяйство и право", 1997, N 2.
19. Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // "Российская юстиция", 1998, N 10.
20. Плешанова О. Ипотека станет еще сложнее // "эж-ЮРИСТ", N 40, октябрь 2003 г.
21. Плешанова О. Лепнина в ипотеке // "эж-ЮРИСТ", N 6, февраль 2005 г.
22. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - Петроград, Юридический книжный склад «Право», 1917 г.
23. Правовое регулирование ипотеки // "эж-ЮРИСТ", N 30, июль 2004г.
24. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. - М., 1999.
25. Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству // "Право и экономика", N 9, сентябрь 2005 г.
26. Савина А.А. О перспективах ипотеки в России // "Адвокат", N 1, январь 2005 г.
27. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М., 1999.
28. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (Желаемое и действительность) // "Хозяйство и право", 1997, N 9.
29. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - Система ГАРАНТ, 2005 г.
30. Черепахин Б.Б. Добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя: Диссертация на соискание степени доктора юридических наук. Свердловск, 1940-1944.
31. Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // "Право и экономика", N 11, ноябрь 2004 г.