Готовая дипломная работа

Введение

Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.
Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.
В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Действующее законодательство содержит немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.
Кроме того, требовалась более конкретная и подробная регламентация государственной регистрации прав на недвижимое имущество, для чего требовалось принятие специального законодательства. После принятия Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. С принятием указанного Закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время более четко и определенно.
Потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и всех совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована в первую очередь повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.
С учетом изложенного, изучение такого правового института, как недвижимость, исследование ее правового режима представляется весьма важным и актуальным.
Объект работы – общественные отношения, складывающиеся в связи с определением и установлением правового режима недвижимого имущества, в связи с совершением сделок с недвижимым имуществом.
Предмет работы – действующее гражданское законодательство, определяющее особенности недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений, научная литература, материалы судебной практики.
Целью настоящей работы является исследование особенностей правового регулирования недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений.
Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:
1. Проанализировать понятие, признаки и виды недвижимого имущества.
2. Охарактеризовать источники правового регулирования недвижимого имущества.
3. Определить место объектов недвижимости в системе объектов гражданских прав.
4. Исследовать особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, их виды, а также институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Нормативная база работы – Гражданский кодекс РФ, иные нормативные правовые акты.
Теоретическая база работы – статьи, монографии, иные работы различных исследователей и ученых по вопросам, являющимся предметом настоящего исследования.
Методологическая база работы – общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.
По структуре настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и списка источников.

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Понятие и виды недвижимого имущества 6
1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества 6
1.2. Виды недвижимого имущества 18
Глава 2. Источники правового регулирования недвижимого имущества 28
2.1. Общая характеристика источников правового регулирования недвижимого имущества 28
2.2. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданских прав 34
Глава 3. Сделки с недвижимым имуществом 42
3.1. Особенности правого регулирования сделок с недвижимым имуществом 42
3.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним 48
Заключение 61
Список источников 65

Заключение

Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать определенные выводы.
Делению имущества на недвижимое и движимое в гражданском праве России придается чрезвычайно важное значение. Только в части первой ГК имеется свыше 30 статей, в той или иной мере связанных с характеристикой правового режима недвижимого имущества в действующем праве. Ключевыми статьями, однако, являются ст. 130 и ст. 131 ГК, в которых дается понятие недвижимого и движимого имущества, определяются их отдельные виды и содержатся требования о государственной регистрации недвижимости.
Прежде всего необходимо определить сферу применения правовых норм, закрепленных в указанных статьях ГК. Статья 130 ГК "Недвижимые и движимые вещи" посвящена, как известно, одной из разновидностей более широкого понятия недвижимости. Однако в тексте ст. 130 ГК наряду с понятием вещей неоднократно используется терминология недвижимого имущества и недвижимости. В ст. 131 ГК, посвященной государственной регистрации недвижимости, говорится о регистрации прав на недвижимое имущество (вещи).
Сказанное дает основание утверждать, что под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи. Объясняется это следующими причинами. Использование вещей лицами, не являющимися их собственниками, возможно только путем предоставления им собственниками соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование. Как следствие, данные права становятся объектами экономического оборота и связанных с ним правоотношений.
Вещи, недвижимые по их природе, в свою очередь, подразделяются на две категории: а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Относимость зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должна определяться не невозможностью перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо земельным участком. Впрочем, уже сегодня здания и сооружения в ряде случаев размещаются на воде, а в будущем могут существовать и в космическом пространстве. В связи с этим возникает потребность и в новом определении понятия недвижимости.
Вещные права на недвижимость, как говорилось выше, составляют неотъемлемую часть понятия недвижимого имущества. Согласно ст. 131 ГК к вещным правам на недвижимость, подлежащим государственной регистрации, относятся право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования земельным участком, сервитуты, ипотека, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.
Государственной регистрации подлежат и отдельные обязательственные права (аренда, доверительное управление и т.д.). Регистрируются ограничение указанных прав, их возникновение, переход и прекращение.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится на всей территории Российской Федерации на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами исполнительной власти РФ. Проведенная государственная регистрация, являющаяся единственным доказательством существования зарегистрированного права, удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет открытый характер.
Концепция ныне действующего Кодекса состоит в том, что все (за небольшим исключением) договоры об отчуждении недвижимости должны заключаться в простой письменной форме, но обязательно должны быть зарегистрированы. Если в соответствии с ранее действовавшим законодательством договор должен был быть и нотариально удостоверен, и зарегистрирован (это было предусмотрено только в отношении жилой недвижимости - единственный вид недвижимости, который на момент принятия Кодекса, находился в обороте), то теперь типична ситуация, когда единственным "третьим лицом", участвующим в процессе заключения договора, становится регистрирующий орган. Если до издания действующего ГК РФ, несмотря на отнесение регистрации к форме договора, и теория, и судебная практика исходили из того, что право собственности на жилой дом возникает из двух юридических фактов - заключения договора при нотариальном удостоверении волеизъявления сторон и государственной его регистрации, то современное гражданское законодательство, устраняя нотариат из процесса заключения сделки, объективно возлагает функцию удостоверения волеизъявления сторон на регистрирующий орган, соединяя таким образом момент регистрации и заключения договора.
Вопрос о целесообразности такого решения даже при существовании адекватной системы регистрации весьма спорен. Однако существующую сегодня систему регистрации прав нельзя считать в достаточной степени обеспечивающей выполнение функций, ранее выполняемых нотариатом ни по фактическому состоянию системы, ни по правовому обеспечению.
В настоящее время Российское государство, оказывая предпочтение чиновничеству в оформлении наиболее значимых в экономическом отношении актов с недвижимостью, как и всегда, руководствуется фискальными и некоторыми другими соображениями публичного порядка, пренебрегая явно интересами частными, но не проявляя при этом никакой оригинальности. Видимо, следует согласиться с тем, что в России принципиальной чертой развития нотариальной деятельности является с самого начала разделение функций органов, занимающихся совершением сделки, и органов, регистрирующих сделку. Более того, государственная регистрация прав и сделок возникла в России задолго до того, как появился первый независимый нотариус. Лишившись монополии на нотариальную деятельность, государство, таким образом, как бы компенсирует утраченное.
Кроме того, вытеснение нотариата из оборота недвижимости сопровождается ростом маклерской деятельности, которая влечет за собой злоупотребления и высоко поднимает стоимость своих услуг, явно не соответствующую их качеству, при полной безответственности за результаты сделок.
Выходом из этого положения явилась бы отмена государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, оказавшаяся, по существу, дублирующей основную регистрационную функцию: публичное извещение о перемене в вещных правах. "Совершенно излишней, - пишет В.В. Витрянский, - представляется государственная регистрация договора продажи предприятия, который носит консенсуальный характер и до момента его исполнения (передачи предприятия покупателю) никак не обременяет право собственности продавца" . Одновременно необходимо восстановить обязательность нотариальной формы всех сделок, права из которых подлежат государственной регистрации.

Список источников

Нормативно-правовые акты.
1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 30.12.2008г.) // Российская газета от 25.12.1993г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от 09.02.2009г.) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (в ред. от 30.12.2008г.) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 14.03.2009г.) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
5. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ (в ред. от 23.07.2008г.) // СЗ РФ, 05.06.2006, N 23, ст. 2381.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (в ред. от 23.07.2008г.) // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.12.2008г.) // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
8. Закон РФ от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах» (в ред. от 30.12.2008г.) // СЗ РФ, 06.03.1995, N 10, ст. 823.

Акты судебных органов
9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
10. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. No. 2061/99 // "Вестник ВАС РФ", 2000, N 1.
11. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. No. 2061/99 // "Вестник ВАС РФ", 2000, N 1.
12. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 мая 2008 г. N 4267/08 // Документ опубликован не был.
13. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 6 января 2002 г. N 176пв01пр // "Бюллетень Верховного Суда РФ", 2002, N 7.
14. Определение ВАС РФ от 9 сентября 2008 г. N 11419/08 // Документ опубликован не был.
15. Постановление ФАС Московского округа от 22 мая 2002 г. N КГ-А40/3133-02 // Документ опубликован не был.

Специальная литература
16. Абрамова М.В. Ипотека морских судов, воздушных судов, космических объектов: Дис. канд. юрид. наук. М., 2003.
17. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. N 1.
18. Алексеев С.С. Проблемы теории права: Курс лекций в 2-х томах. Т. 1. Свердловск, 1972.
19. Алексеев С.С. Гражданское право. – М.: Велби, 2007.
20. Андреев В.П. Структура частного богатства в Афинах V - IV вв. до н.э. // Вестник древней истории. Сост. А.И. Павловская и др. М., 1997.
21. Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – М., 2005.
22. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.
23. Витрянский В.В. Основные направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 3.
24. Власов А.А. Гражданское право. – М.: Буквовед, 2007.
25. Гаджиев Г.А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации: (Опыт сравнительного исследования). М.: Манускрипт, 1995.
26. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества. Екатеринбург, 2002.
27. Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. М., 1999.
28. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В.П. Мозолина. М., 2003.
29. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 2002. Т. 1.
30. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2004.
31. Илюшина М.Н. Государственная регистрация как условие действительности сделок с недвижимостью // Юстиция. Научно-практический журнал. № 2, 2007.
32. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906.
33. Киндеева Е.А., Левицкая В.А. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса. – М.: Юрайт, 2002.
34. Киселева Т.В. Недвижимость как объект гражданских прав // Актуальные проблемы интеллектуальной собственности. – М.: Изд-во РГИИС, 2006.
35. Киселева Т.В. К вопросу о проблематике современной концепции понятия "недвижимость" // Актуальные проблемы интеллектуальной собственности. – М.: РГИИС, 2006.
36. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998.
37. Комментарий к ГК РФ (ч. 1) / Под ред. В.П. Мозолина и М.Н. Малеиной. М., 2004.
38. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2002.
39. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1997. N 10.
40. Лапач В.А. Система объектов гражданского права. СПб., 2002.
41. Лобанов Г.А. Парадокс регистрации // Юрист. № 2, 2004. С. 59-61.
42. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1.
43. Меркулов В.В. Мировой опыт иностранного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб., 2003.
44. Общая теория государства и права: Академический курс: В 2 т. / Под ред. М.Н. Марченко. М.: Зерцало, 1998. Т. 2.
45. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. N 11.
46. Пискунова М.Г. Нужно ли сделкам с недвижимостью нотариальное удостоверение? // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей. – М.: Ось-89, 2005.
47. Рассказова Н.Ю. Правовые и организационные возможности развития российского нотариата // Нотариальный вестник. 2004. N 10.
48. Рузакова О.А. Гражданское право. – М.: Эксмо, 2005.
49. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права. М.: Статут, 1999.
50. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002.
51. Совершенствование процедуры государственной регистрации прав на недвижимость // Южно-Уральский юридический вестник. Научно-практический журнал. № 5. – Челябинск, 2006.
52. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8.
53. Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц, их юридических действий и актов // Право и экономика. 2000. N 1.
54. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон. № 2, 2006.
55. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001.
56. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2001.
57. Яковлев В.Ф. Гражданское право. – М.: РАГС, 2005.