Готовая курсовая работа

1.4.Права и обязанности сторон

Право владения у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если другое не предусмотрено законом или договором. На практике довольно часто момент возникновения у покупателя права собственности на приобретенную вещь совпадает с моментом передачи ему продавцом имущества, поскольку стороны не всегда его определяют непосредственно в договоре. Стороны имеют право произвольно определять момент возникновения у покупателя права собственности (если другое прямо не предусмотрено законом), приурочив его к тем или другим обстоятельствам событиям и т.п.. Однако за соглашениями, которые нуждаются в непосредственном нотариальном или другого оформлении под страхом недействительности, право собственности у покупателя в любом случае не может возникнуть прежде специального оформления. Т.е. такое право может возникнуть в момент нотариального удостоверения или другого обязательного оформления или в другой обусловленный сторонами момент

Порядок перехода права собственности на приватизированные объекты должны определяться согласно действующему законодательству.

Право собственности на землю или право пользования предоставленным земельным участком возникает после установления землеустроительными организациями границ земельного участка в натуре (на местности) и получение документа, который подтверждает это право (государственными актами, которые выдаются и регистрируются соответствующими Советами народных депутатов). При отчуждении зданий и сооружений право собственности на земельный участок переходит вместе с переходом права собственности на эти объекты, если другое не предусмотрено в договоре отчуждения здания и сооружения Важное значение имеет также четкое определение обязанностей покупателя.



1.5. Источники правового регулирования

Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, является Гражданский кодекс и прежде всего глава 30. В ГК сохранено традиционное определение договора купли-продажи, выражающее его неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи, по общему правилу, могут быть ими определены полностью самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в Кодексе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

В ГК кроме общих положений о договоре купли-продажи товаров излагаются также положения, регулирующие основные условия договора купли-продажи. Это такие условия договора купли-продажи, как предмет договора; обязанность продавца передать товар покупателю; количество товара; срок исполнения договора купли-продажи; ассортимент товаров; качество товара; комплектность товара и комплект товаров; тара и упаковка; цена товара; приемка и оплата товара покупателем; страхование товара.

Также в ГК расположены нормы, устанавливающие специальные правила в отношении отдельных видов договора купли-продажи: договоров розничной купли-продажи; поставки; поставки товаров для государственных нужд; контрактации; энергоснабжения; продажи недвижимости; продажи предприятия. В тексте ГК отсутствует полное определение указанных договоров; учитывая, что они представляют собой виды договора купли-продажи, в соответствующих нормах указываются лишь специфические признаки этих договоров, позволяющие их выделить в отдельные виды купли-продажи, и специальные (по отношению к общим положениям) правила, регулирующие соответствующие виды купли-продажи.

К договору купли-продажи применяются также содержащиеся в ГК общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках (в части не урегулированной главой 30 ГК), например: правила о заключении, изменении и расторжении договора; об обеспечении исполнения обязательств; об ответственности за исполнение и ненадлежащее исполнение обязательств; об основаниях и последствиях недействительности сделок.

Нормы, содержащиеся в ГК, подлежат применению к правоотношениям, связанным с куплей-продажей, в определенной последовательности: сначала должны применяться специальные правила, регулирующие конкретные договоры (виды купли-продажи, например куплю-продажу недвижимости); при отсутствии таковых субседиарно применяются общие положения о купле-продаже; если же соответствующие правоотношения не регламентируются ни специальными правилами о конкретном договоре, ни общими положениями о купле-продаже, применяются нормы о сделках, обязательстве и договоре.

Наряду с ГК источниками правового регулирования отношений по купле-продаже являются также иные федеральные законы. В ряде случаев ГК сам указывает, какие федеральные законы подлежат применению к соответствующим правоотношениям. Например, к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п.3 ст.492 ГК). Прежде всего имеется в виду Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (в редакции от 9 января 1996 г.) К отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются законы о поставке товаров для государственных нужд, в том числе Закон Российской Федерации «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» (в редакции от 19 июня 1995 г.)

В некоторых случаях, предусмотренных ГК, допускается регулирование отношений по купле-продаже указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации (правовыми актами).





II.Особенности некоторых видов договоров купли – продажи

2.1. Купля продажа жилых домов

Действующее законодательство разрешает провести классификацию договоров купли-продажи жилья. Эту классификацию можно провести по разным основаниям, которая разрешит определить особенности отдельных видов договоров купли-продажи жилых помещений:

1. по предмету

а) по виду предмета

1. Договор купли-продажи жилого дома

2. Договор купли-продажи квартиры

3. Договор купли-продажи части жилого дома

4. Договор купли-продажи части квартиры

5. Договор купли-продажи частицы

В судебной практике, связанной с отчуждением жилых помещений, наибольшее количество споров возникает при продаже частицы жилого помещения (квартиры, жилого дома).

Гражданин, который продает свою частицу в общей собственности на жилое помещение, в первую очередь должен предложить выкупить ее своим совладельцам, и только в случае их отказа приобрести указанную частицу за цену и на условиях, названных собственником, возможная продажа этой частицы другим лицам. Факт отказа совладельцев жилого помещения от приобретения отчуждаемой частицы в общей собственности на жилое помещение, или подтверждение того, что владелец, который отчуждает свою частицу в общей собственности, известил о продаже и цене договора других участников общей частичной собственности должен быть отражен в тексте договора.

На отчуждение комнаты в коммунальной квартире согласия соседей на продажу комнаты не нужно, поскольку такая квартира уже разделена между жителями в натуре, и правила об общей частичной собственности на такие квартиры не распространяются.

договора купли продажи

Договор купли-продажи - это соглашение, за которым продавец (одна сторона) обязуется передать имущество в собственность покупателю (вторая сторона)., а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму

Однако не все участники гражданского правоотношения могут преобретать имущество в собственность. Таким образом, по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю имущество в собственность или полное хозяйственное ведение или оперативное управление, а последний обязуется принять это имущество и уплатить за него обусловленную соглашением денежную сумму. Это оплатный, двусторонний и консесуальний договор. Он направлен на безвозвратное отчуждение продавцом имущества и переход его в собственность (полное хозяйственное ведение или оперативное управление) покупателя, и в результате является юридическим основанием возникновения такого обязательственного правоотношения, которое обуславливает появление у покупателя абсолютного вещевого права.

Договор купли-продажи, как правило, имеет одноразовый характер и заключается преимущественно на то имущество, которое есть в наличии и подготовленное для отчуждение. При этом продавцу выплачивается полная стоимость отчуждаемого имущества лишь в денежном выражении. В отдельных случаях для покупателя представляет интерес не именно покупаемое имущество (как материальный объект), а зафиксированное в нем то или другое право требования, например, в случае купли ценных бумаг. Оплата приобретенного имущества должна осуществляться в национальной валюте России, за исключением случаев, предусмотренных законом.



Двусторонний характер купли-продажи обуславливает взаимное возникновение у каждой из сторон прав и обязанностей. Так, с заключением такого договора продавец принимает на себя обязанность передать покупателю определенную вещь и вместе с тем приобретает право требовать ее оплаты, а покупатель, в свою очередь, обязан осуществить оплату приобретенной вещи и вместе с тем приобретает право требовать от покупателя ее передачи. Другими словами, в договоре купли-продажи соответственным правам и обязанностям продавца корреспондируют соответствующие права І обязанности покупателя и наоборот.

Договор купли-продажи является консесуальним, поскольку права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими согласия относительно всех важных условий. Наступление этого момента может иметь ряд особенностей, обусловленных тем, что для отдельных видов договоров купли-продажи законодатель предусматривает специальные требования к их оформлению, без соблюдения которых заключенное соглашение не может считаться действительной.

С учетом особенностей организационно-правовых форм торговли, которые используются на территории пребывания сторон договора купли-продажи, особенностей отчуждаемых объектов, особенностей способа заключения и выполнение договора существует несколько разновидностей договора купли-продажи, в частности:

а) договоры купли-продажи в оптовой и розничной торговле;

договоры, которые заключаются на биржах и аукционах;

б) договоры купли-продажи, которые заключаются во внутреннем и во внешнеэкономическом обращении;

в) договоры купли-продажи земельных участков, валютных ценностей, жилых домов, квартир, автомашин;

г) договоры купли-продажи на условиях комиссии, консигнации и поставки;

д) договоры купли-продажи объектов приватизации;

е) форвардное и фьючерсное соглашения купли-продажи.

Каждый из них имеет определенные особенности относительно условий заключения и выполнение, определение прав и обязанностей сторон и правовых следствий невыполнения (ненадлежащего выполнения) договора.

Согласно гражданскому законодательству сторонами в договоре купли-продажи выступают продавец и покупатель. Ими могут быть любые субъекты гражданского правоотношения: граждане, юридические лица, государство. Однако условия участия каждого из этих субъектов в договоре купли-продажи не всегда одинаковые, они зависят от объема правоспособности и дееспособности конкретного субъекта гражданского правоотношения, формы собственности отчуждаемого имей-ка, его правового режима и других обстоятельств.

Законом могут определяться определенные специальные условия относительно участия соответствующих юридических лиц в товарообороте с учетом уставных целей их деятельности (например, относительно коммерческой деятельности политических партий, общественных, религиозных объединений). В условиях перехода к рыночным реформам государство отказалось от монополии на внешнеэкономическую деятельность. Отныне субъектами внешнеэкономической деятельности (в том числе торговой) могут быть как физические, так и юридические лица на началах, которые обозначены специальным законодательством,

В законодательстве не раскрывается содержание понятия «принудительная продажа», определяются лишь основания для осуществления принудительной продажи имущества. К таким основаниям принадлежат продажа описаного у должника имущества с целью удовлетворения требований кредиторов , продажа заставленного имущества

реализация конфискованных предметов, которые стали орудием или непосредственным объектом административного правонарушения

От принудительной продажи имущества необходимо отмежевывать другие возможные случаи отчуждения имущества при отсутствии на это воли владельца. Так, Гражданским Кодексом РФ, и устанавливается особый порядок реализации неистребованных по договору бытового заказа изготовленных подрядчиком вещей, неистребованных на транспорте грузов и багажа, имущества, отправленное через органы связи. В приведенных случаях продажа указанного имущества не является принудительной, а лишь осуществляется без согласия владельца, поскольку таковой неизвестен или не обнаруживает интереса к принадлежащему ему имущества, которое может нанести охраннику имущественный ущерб

Владельцу не обязательно лично принимать участие в заключении договора купли-продажи. Он может осуществить эти полномочия через своего представителя или комиссионера В таком случае покупатель достигает той самой цели, которая и при купле имущества непосредственно у владельца, хотя и с определенными особенностями. Так, при продаже имущества, сданного на комиссию, продавцом выступает комиссионер, а не владелец такого имущества. Поэтому в случае выявления отклонений от условий договора купли-продажи покупатель обращается с претензиями к комиссионеру а не к комитенту. При заключении договора купли-продажи продавцом через своего поверенного (на основании договора доверенности) стороной в нем есть владелец, а не поверенный

Если продавцом имущества может быть лишь определенное лицо, т.е., как правило, владелец, то покупателем может быть любое лицо. Обязательным условием участия граждан стороной в договоре купли-продажи есть наличие у них достаточной дееспособности Предприятия (организации, учреждения) должны иметь статус юридического лица, а соглашения, которое ими заключаются, не должны противоречить целям их деятельности, которые предусмотрены в учредительных документах,

Важными условиями договора купли-продажи является описания предмета и цену. Пока стороны не придут к соглашению относительно этих двух условий, договор не может считаться заключенным, несмотря на согласование всех возможных других условий (о сроке, месте, способе исполнеия и т.п.). Другие условия также могут приобрести значение важных, если относительно их по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Например, в случае продажи товаров в кредит со следующим погашением платежей установления в договоре срока возвращения кредита приобретает значение важного условия.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 454-491).

2. Арбитражный процессуальный кодекс РФ.

3. Собрание законодательства Российской Федерации. 1996г. № 3.

4. Собрание законодательства РФ. 1995г. № 26.

5. Собрание законодательства РФ. 1994г. № 34.

6. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991г. № 26.

7. Федеральный закон от 13 декабря 1994г. «О поставках продукции для федеральных государственных нужд». // СЗ РФ 1994г. № 34.

8. Закон Российской федерации от 10 июня 1993г. «О стандартизации» // Ведомости Верховного Совета Российской Федерации и Съезда народных депутатов Российской Федерации 1993г. № 25.

9. Закон РФ от 7 февраля 1992г. «О защите прав потребителей» в ред. Федеральных законов от 9 января 1996г. // СЗ РФ. 1996г. № 3.

10. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991г. № 26.

11. Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М. Тютрюмова. Том второй. С-Пб. 1910г.

12. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. Ред. О.Н. Садиков. М., 1997г.

13. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Часть вторая. М., 1997г.

14. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. (Брагинский М.И., Суханов Е.А.). М., 1995г.

15. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996г.

16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997г.

17. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999г.

18. Завидов Б.Д. Договор: подготовка, заключение, изменение. М., 1997г.

19. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975г.

20. Мейер Д.И. Русское гражданское право: ч. 2. М., 1997г.

21. Пустозерова В.М. Оформление сделок купли-продажи. М., 1996г.

22. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995г.