Готовая дипломная работа

Введение

В настоящее время исследованию института аренды в юридической науке уделяется большое внимание, так как аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложенных средств.
Актуальность данной темы обосновывается тем, что в настоящее время в условиях рыночной экономики арендные операции выходят на качественно новый уровень. Многие предприятия прибегают к аренде целенаправленно, рассматривая ее в качестве альтернативы покупки недвижимости. И хотя традиционно договор аренды относится к тем видам договоров, правовое регулирование которых всегда осуществлялось в наибольшей степени, все же нельзя говорить с абсолютной уверенностью об отсутствии проблем в законодательстве об аренде. В частности весьма спорными являются вопросы государственной регистрации договоров аренды отдельных объектов недвижимости. Одним словом, все это обуславливает необходимость анализа существующих проблем, связанных с совершенствованием правового регулирования в области аренды.
Объектом нашего исследования являются отношения, возникающие по договору аренды зданий и сооружений.
Предметом исследования является договор аренды зданий и сооружений, а также его особенности, которые определяют специфику данного договора.
Следует отметить, что арендные отношения являются чрезвычайно сложным объектом исследования. В правовом регулировании эти отношения представляют собой разветвленную систему. С учетом этих обстоятельств необходимо выделить цель исследования.
Цель исследования является детальное рассмотрение особенностей договора аренды зданий и сооружений, а также выявление существующих пробелов и противоречий в законодательстве об аренде.
В процессе работы необходимо решить следующие задачи:
— дать понятие договора аренды зданий и сооружений;
— изучить источники правового регулирования договора аренды;
— рассмотреть элементы договора аренды зданий, сооружений и предприятий;
— определить содержание договора аренды зданий и сооружений;
— проанализировать особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды;
— показать особенности исполнения договора аренды.
Теоретическая значимость данной работы заключается в обобщении и анализе подобранного теоретического, практического и нормативного материала в одном научном исследовании.

Содержание
Введение 3
Глава I. Понятие договора аренды и его правовое регулирование 5
§ 1. Понятие договора аренды зданий и сооружений 5
§ 2. Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений 14
Глава II. Особенности договора аренды зданий и сооружений 21
§ 1. Элементы договора аренды зданий и сооружений 21
§ 2. Содержание договора аренды зданий и сооружений 39
Глава III. Заключение, изменение и исполнение договора аренды зданий и сооружений 57
§1. Особенности заключения договора аренды зданий и сооружений 57
§2. Исполнение договора аренды зданий и сооружений 68
Заключение 77
Список использованных нормативных актов, специальной литературы и материалов судебной практики 79

Заключение

Изучение теоретической литературы и анализ судебной практики показал, что договор аренды является одним из важнейших институтов гражданского права и одним из наиболее распространенных гражданско-правовых отношений. Данный договор нашел свое законодательное закрепление в главе 34 ГК РФ. Поскольку нормы данной главы носят универсальный характер и распространяются на все виды договора аренды, то Гражданский кодекс РФ является основным базовым источником правового регулирования арендных отношений, что в свою очередь все же не исключает применение к данным отношениям и иных нормативно-правовых актов. Таким образом, источниками регулирования правоотношений по договору аренды являются Гражданский кодекс, Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» и другие нормативные акты, которые регулируют разные виды договора аренды.
Договор аренды, представляет собой гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом, имея в виду родовую принадлежность договора аренды, – он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества.
Необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование. Кроме того, обращает на себя внимание то, что объектом арендных отношений может быть движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования.
С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.
Договор аренды может быть заключен между физическими и юридическими лицами. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, договор аренды заключается письменно, соответственно договор аренды между юридическими лицами может быть заключен только в письменной форме. Изменения и дополнения в договор аренды вносятся по согласию сторон. Расторжение договора аренды возможно по согласию сторон, а в отдельных случаях - в одностороннем порядке. Противоречия по договору аренды могут быть разрешены в судебном порядке.
При нарушении условий договора аренды стороны несут определенную законодательством ответственность. Арендодатель несет ответственность за несвоевременное предоставление имущества сданного в аренду, за не предупреждение о недостатках арендованного имущества и за нарушения других условий договора. Арендатор несет ответственность за нарушений условий оплаты арендной платы, несоответствующее использование арендованного имущества и в других случаях, предусмотренных договором.

Список использованных нормативных актов, специальной литературы и материалов судебной практики

Ι. Нормативный материал
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30. 11. 1994 (часть первая) и от 26.01. 1996 (часть вторая) // СЗ РФ. – 1994. - № 32. – ст. 3301; 1996. - № 5. – Ст. 410; № 9. – Ст. 733; № 34. – Ст. 4025; Ст. 4026; 1997. - № 43. – Ст. 4903; 1999. - № 28. – ст. 3471. - № 51. – ст. 6288; 2001. - № 17. – ст. 1644; № 21. – ст. 2063; 2002. - № 12. – Ст. 1093. Российская газета. – 2003. – 15 января. - № 5; 2003. – 27 декабря. – №148.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФЗ. – № 122–ФЗ. – Ст. 12. (в ред. от 11.04.2002 г.) // СЗ РФ. 2002. - № 4. Ст. 2389.
Лесной кодекс РФ от 29.01.97. (в ред. от 25.07.2002 г., с изм. от 24.12.2002г.) / /СЗ РФ.- 1997. - № 5. Ст. 610.
Водный кодекс РФ от 16.11.95. № 167-ФЗ (с изм. от 24.12.2002г.) // СЗ РФ.- № 47. - Ст. 4471.
Земельный кодекс РФ от 25.10.2001. № 136-ФЗ (в ред. от 18.01.2003) // СЗ РФ. – 2002. - № 1. – Ст. 3528.

II. Специальная литература
Вайпан В. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя // Право и экономика. – 2001. - № 12. – С. 82-86.
Витрянский В.В. Договор аренды // Закон. – 2000. – №11. – С. 5 – 26.
Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. – 1999. – №11. – С. 83 – 87.
Витрянский В.В. Основные направления гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2003. - № 3. – С. 149-155
Ерш А. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. – 2002. - № 9. – С. 47-52.
Завидов Б. Правовые проблемы и противоречия отдельных положений аренды и подряда // Консультант директора. – 1998. – № 17. – С. 31 – 35.
Закорко Ж. С. Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений: нечеткость гражданского законодательства и налоговые проблемы // Законодательство. 2000.  № 9. С. 30  35.
Кабалкин А.Ю. Правовое регулирование пользования имуществом // Юридический мир. – 2002. - № 2. – С. 109-114.
Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования аренды помещений // Юридический мир. – 2001. – № 6. – С. 60 – 61.
Козлова Е. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. – 2001. - № 8. – С. 43-45.
Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. – 2000. – № 11. – С. 58 – 69.
Козлов С. Ю. Вопросы аренды государственного (муниципального) имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации.  2001. № 1.  С. 48  50.
Козлов С. Ю Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм // ЭЖ Юрист.  1999. № 2. – С. 4-8.
Кущенко В.Д. Договора аренды и финансово-правовые последствия их нарушений // Бухгалтерский учёт. Приложения. – 2000. – № 19.- С. 27-35.
Леонова Л. Аренда на новый срок: Права при соблюдении ряда условий // Домашний адвокат. – 2004. - № 1. – С. 6-7.
Мешалкин В. Аренда: правила заключения аренды //Экономика и жизнь. – 2004. - № 8. – С. 31.
Мирошниченко В. О регистрации договоров аренды нежилых помещений //Финансовая газета. – 2001. - №35. – С. 10.
Мызров С.Н. Заключение, изменение и расторжение договора аренды // Юрист. – 1999. – № 12. – С. 29 – 35.
Мызров С.Н. Понятие и признаки договоров аренды // Юрист. – 1999. – №11. – С. 53 – 56.
Нарежный В. В., Комягин Д. Л. О регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок менее года // Право и экономика.  2000.  № 4.  С. 18  21.
Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. – М.: Новый Юрист, 1997. – С. 420
Савкин С. Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с применением законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // ЭЖ-Юрист.  1999г.  № 5. – С. 10-15.
Садиков О.Н. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. – М.: БЕК, 1997. – 704 с.
Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. – 3-е изд., исп. и доп. – М.: Контракт; Инфра – М, 1998. – 799 с.
Толстой Ю.К., Сергеев А.П. Гражданское право часть вторая. – М.: Проспект, 1998. – 784 с.
Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право.  1999. № 2.  С. 74  77.
Чижова А. Договор аренды нежилого помещения //Главбух. – 2001. - №3. – С. 57-62.
Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2003. - № 6. – 88-92.

III. Материалы судебной (иной юридической) практики
Постановление Президиума ВАС РФ от 9 апреля 1998 г. №2256/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - №11. – С. 45-46.
Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 1998 г. №2983/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1999. - №1. – С. 27-28.
Постановление Президиума ВАС РФ от 12 ноября 1991 г. №1433/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1992. - №1. – С. 27-28.