Готовая дипломная работа

Глава 1. Гражданско-правовая природа договора
аренды нежилых помещений
§ 1.1. Понятие договора аренды нежилых помещений
В хозяйственном обороте в последние годы арендные правоотношения заняли значительное место. Предметом договора аренды может быть любое имущество, не выведенное из гражданского оборота. Большое значение для развития бизнеса, в том числе малого, имеет возможность арендовать здание, сооружение или нежилое помещение, поскольку создаваемые в огромном ко-личестве предприятия рано или поздно сталкиваются с проблемой размеще-ния. Наиболее приемлемым путем решения проблемы размещения является аренда подходящего недвижимого имущества.
Развитие отношений по аренде недвижимого имущества привело к то-му, что законодатель выделил договор аренды зданий и сооружений в само-стоятельный подвид договора аренды, посвятив ему целый параграф в ГК РФ (§ 4 гл. 34). В соответствии со ст. 625 ГК РФ специальные нормы об аренде зданий и сооружений имеют приоритет перед общими нормами, приведен-ными в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 «Аренда» Кодекса.
Законодательное определение аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обя-зуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во вре-менное владение и пользование или во временное пользование».
Определение договора аренды зданий или сооружений полностью соответст-вует общему определению, только особо определен предмет аренды здания и сооружения (ст. 650 ГК РФ).
Законодатель установил специальные требования к форме договора аренды зданий и сооружений и его государственной регистрации. Указанные требования предъявляются только при заключении договоров аренды зданий и сооружений.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооруже-ния должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Указанная норма носит императивный характер, и стороны своим соглашением не вправе предусмотреть иную фор-му, отличную от установленной законом. Таким образом, исключена воз-можность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, пусть даже и позволяющей достовер-но установить, что документ исходит от стороны по договору, что возможно для договоров аренды другого вида. В качестве санкции за несоблюдение требований к форме договора законодатель установил недействительность договора аренды, независимо от срока действия и участников договора.
«Предназначение формы договора состоит в том, что она призвана за-креплять и правильно отражать согласованное волеизъявление его сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая действительность сдел-ки, т.е. законность сделки об установлении арендных правоотношений между сторонами, а значит, и обязательность ее исполнения арендодателем и арен-датором».
Дополнительно к требованиям об особой форме договора аренды зда-ний и сооружений законодатель указал на необходимость государственной регистрации такого договора. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ распространил требования о государственной регистрации и на договоры аренды нежилых помещений, указав, что нежилое помещение является объ-ектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и, учитывая, что в ГК РФ отсут-ствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации дого-воров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны при-меняться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
В настоящее время зачастую применяется весьма расширительное тол-кование указанного постановления в части распространения на договоры аренды нежилых помещений не только требований о государственной реги-страции, но и о форме договора (необходимость составления в форме едино-го документа, подписанного сторонами).
Рассмотрим пример судебной практики.
«Арбитражным судом г. Москвы рассмотрено дело по иску Департа-мента имущества г. Москвы о выселении ООО «Байл Ди» из занимаемого помещения. Обосновывая исковые требования, истец указал следующее. От-ветчик ранее занимал спорные помещения по договору субаренды с ЗАО «Союзкоттеджстрой», которому помещения были предоставлены истцом по договору аренды сроком до 10 сентября 2001 г. Договор аренды между ист-цом и ЗАО «Союзкоттеджстрой» был досрочно расторгнут по соглашению сторон. Ответчик, являющийся субарендатором, обратился к истцу с предло-жением об оформлении прямого договора аренды на оставшийся срок на ус-ловиях, установленных прежнему арендатору. Однако при подписании дого-вора аренды между истцом и ответчиком не было достигнуто соглашения о размере арендной платы.
Разрешая спор, суд первой инстанции вынес решение об удовлетворе-нии исковых требований истца, указав на следующие обстоятельства. По-скольку между сторонами не было достигнуто соглашения о размере аренд-ной платы, договор не может считаться заключенным и порождать для ответ-чика право на занятие спорных помещений. Доводы ответчика об установле-нии договорных отношений по аренде путем обмена письмами являются не-состоятельными, поскольку договоры аренды нежилых помещений, к кото-рым по аналогии подлежат применению нормы о договорах аренды зданий и сооружений, должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа.

Введение 3
Глава 1. Гражданско-правовая природа договора
аренды нежилых помещений 7
§ 1.1. Понятие договора аренды нежилых помещений 7
§ 1.2. Нежилые помещения как особый объект аренды 12
§ 1.3. Заключение и договорные условия аренды
нежилых помещений 16
Глава 2. Правовое положение сторон
по договору аренды нежилых помещений 27
§ 2.1. Стороны договора аренды нежилых помещений 27
§ 2.2. Права, обязанности и ответственность сторон по
договору аренды нежилых помещений 30
Глава 3. Изменение и расторжение договора
аренды нежилых помещений 46
Заключение 59
Список использованной литературы 62

Законодательство, судебная практика
1. Арбитражный процессуальный Кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 95-ФЗ. – М.: Омега-Л, 2005. – 165 с.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // Сборник кодексов Российской Федерации. – М.: Терминал, 1998. – С. 656. - С. 7-193.
3. Гражданско-процессуальный Кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. №138-ФЗ. – М.: Проспект, 2006. – 189 с.
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. – М.: Част-ное право, 2006. – 49 с.
5. О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду: Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. №1230 // Справочно-правовая система «Гарант». - www.garant.ru
6. Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 23. 12. 99 г.: Постановление Правительства РФ от 18. 02. 98 г. № 219 // Собрание законодательств РФ от 23. 02. 98 г. - № 8. - С. 963.
7. О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет дохо-дов от использования федерального имущества: Постановление Правитель-ства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 // Собрание законодательства РФ от 06.07.1998 г. № 27. - С.3200.
8. О проведении торгов на право заключения договора аренды объек-тов недвижимости, находящихся в федеральной собственности: Положение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. № 774-р // Справочно-правовая систе-ма «Гарант» - www.garant.ru.
9. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Су-да РФ от 11.01.2002 г. № 66 / Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой // Вестник ВАС. - № 3. - 2002. - С. 27.
10. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Инфор-мационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 // Спра-вочно-правовая система «Гарант». – www.garant.ru.
Специальная литература
11. Алиев Т.Т. Гражданское процессуальное право: Комментарии, схемы и таблицы / Т.Т. Алиев.- М.: ПРИОР, 2004. – 475 с.
12. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) / В.В. Смирнов, З.П. Лукина. – М.: Ось-89, 1998. – 304 с.
13. Бунич Г.А. Гражданское право. Особенная часть / Г.А. Бунич, А.А. Гончаров, Ю.Г. Попонов. – М.: Дашков и К, 2003. – 373 с.
14. Васин В.Н. Гражданский процесс: Учеб. пособие / В.Н. Васин, В.И. Казанцев. – М.: Академия, 2005. – 288 с.
15. Ветрянский В.В. Договорное право / В.В. Ветрянский. – М.: Ста-тут, 2007. – 412 с.
16. Ветрянский В.В. Договор аренды / В.В. Ветрянский. – М.: Статут, 1999. – 299 с.
17. Гражданское право. Учебник. Т. 2: Полут. 2 / В.В. Витрянский, Н.В. Козлова, С.М. Корнеев, и др.; Отв. ред.: Суханов Е.А. - М.: БЕК, 2000. - 544 c.
18. Гражданское право. Общая часть / Ю.Ф. Беспалов, Д. Гордеюк. – М.: Ось-89, 2007. - 302 с.
19. Гражданское право. Общая и Особенная части / А.П. Фоков, Ю.Г. Попонов, И.Л. Черкашина и др. – М.: КноРус, 2006. - 677 с.
20. Гречихо Е.С. Договор аренды (имущественного найма) / Е.С. Гре-чихо. – М.: Эксмо, 2005. – 160 с.
21. Договорное право: Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут, 1998. – 460 с.
22. Долженко А.Н. Судебная практика по гражданским делам / А.Н. Долженко. – М.: Проспект, 2001. – 1144 с.
23. Жуйков В.М. Судебная практика по гражданским делам / В.М, Жуйков. – М.: ЮРЛИТИНФОРМ, 2005. – 541 с.
24. Захарьина А.В. Договор аренды зданий и сооружений. Учет. Нало-ги. Арбитраж / А.В. Захарьина. – М.: ИКЦ «ДИС», 2003. - 112 с.
25. Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество и сделки с ним / А.Р. Кир-санов. – М.: Эксмо, 2005. – 220 с.
26. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регист-рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / А.Н. Ткач. – М.: Юстицинформ, 2006. – 312 с.
27. Концепция развития гражданского законодательства о недвижи-мом имуществе / под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М.Козырь, А.А.Маковской. - М.: Статут, 2004. – 94 с.
28. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву / В. А. Хохлов. – Тольятти: ТолПИ, 1997. – 318 с.
29. Решетникова И.В. Справочник по доказыванию в гражданском су-допроизводстве / И.В. Решетникова. – М.: Норма, 2005. – 457 с.
30. Романенкова Е.Н. Судебная практика по гражданским делам / Е.Н. Романенкова. – М.: Проспект, 2004. – 606 с.
31. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России / Ю.В. Романец. – М.: Юристъ, 2006. – 496 с.
32. Сергеева А.П. Гражданское право: Учеб. пособие / А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 1997 – 600 с.
33. Стрельников Г.А. Судебная практика по гражданским делам / Г.А. Стрельников. – М.: Юриспруденция, 2001. - 432 с.
34. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник. Т. 1 / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - М.: Статут, 1998. - С. 592.
35. Телюкина М.В. Гражданское право. Том 1: Учеб. пособие / М.В. Телюкина. – М.: Бек, 2001. – 128 с.
36. Толчеев Н.К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам / Н.К. Толчеев. – М.: Проспект, 2006. – 304 с.
Журналы, публикации
37. Иванова Е.В. Аренда государственного имущества / Е.В. Иванова // Право и экономика. – 2004. - №6. – С. 8-12.