Готовая дипломная работа

Актуальность. Темпы роста объёмов жилищного строительства не могут обеспечить даже простого воспроизводства жилищного фонда Российской Федерации в ближайшие 10-15 лет.
Современные способы формирования, обеспечения коммунальной инфраструктурой и выделения площадок под строительство жилья и социально-сервисной инфраструктуры препятствуют росту объёмов жилищного строительства.
Применяемые в подавляющем большинстве случаев технологии строительства и организации прилегающего к жилью пространства не удовлетворяют перспективным требованиям по себестоимости, скорости возведения и обустройства, энергосбережениям, эргономике и экологической безопасности.
Следует признать, что несмотря на некоторые положительные тенденции, ситуация на жилищном рынке Российской Федерации остаётся катастрофической. Требуются государственные меры революционного характера, призванные комплексно изменить правовое, регулирующее, научно-технологическое и социальное обеспечение жилищного рынка во всех его аспектах.
В процессе проведения жилищно-коммунальной реформы при снижении государственных вложений в жилищный сектор, изменениях в формах собственности, структуре источников финансирования строительства и способах удовлетворения потребностей в жилье остро встает вопрос о необходимости обеспечения граждан адекватным жильем в зависимости от их потребностей и реальной платежеспособности. На современном этапе реформирования жилищной сферы основной задачей региональной жилищной политики является разработка и реализация методов и механизмов по расширению границ доступности жилья для различных категорий населения.

На начало 2005 года 250 тыс. молодых семей состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством Российской Федерации. Острота проблемы определяется низкой доступностью жилья и ипотечных жилищных кредитов для всего населения (в 2004 году лишь 9 процентов семей имели доход, который позволял приобрести жилье, соответствующее средним стандартам обеспеченности жилыми помещениями, с использованием собственных и заемных средств).
Как правило, молодые семьи не могут получить доступ на рынок жилья без бюджетной поддержки. Даже имея достаточный уровень дохода для получения ипотечного жилищного кредита, они не могут оплатить первоначальный взнос при получении кредита. Молодые семьи в основном являются приобретателями первого в своей жизни жилья, а значит не имеют в собственности жилого помещения, которое можно было бы использовать в качестве обеспечения уплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа. К тому же, как правило, они еще не имеют возможности накопить на эти цели необходимые средства. Однако данная категория населения имеет хорошие перспективы роста заработной платы по мере повышения квалификации, и государственная помощь в предоставлении средств на уплату первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов или займов будет являться для них хорошим стимулом дальнейшего профессионального роста.
Цель дипломной работы – рассмотреть пути совершенствования жилищной политики при реализации Московской социальной программы молодым семьям доступное жилье.
Для реализации поставленной цели необходимо осуществить следующие конкретные задачи:
- описать исторический опыт жилищной политики в РФ и зарубежных странах;
- рассмотреть современную жилищную политику РФ;
- изучить законодательную базу жилищной политики в России;
- дать характеристику Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы;
- описать московскую программу \"Молодой семье - доступное жилье\"
- выявить основные проблемы реализации программы \"Молодой семье - доступное жилье\";
- рассмотреть проект реализации программы улучшения жилищных условий молодых семей в 2006 – 2008 гг.

Введение 3
Глава 1. Истоки и законодательная база жилищной политики в РФ и зарубежом 6
1.1. Исторический аспект жилищной политики в России 6
1.2. Исторический опыт жилищной политики в зарубежных странах (на примере Германии) 12
1.3. Современная жилищная политика РФ. 26
1.4. Состояние жилищного фонда и жилищная политика г. Москвы в 2005-2006 гг 38
1.5. Законодательная база жилищной политики в России 60
Глава 2. Реализация программы \"Молодой семье - доступное жилье\" в г. Москве 72
2.1. Характеристика Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы 72
2.2. Московская программа \"Молодой семье - доступное жилье\" 86
Глава 3. Проект реализации программы улучшения жилищных условий молодых семей в 2006 – 2008 гг. 93
Заключение 107
Список литературы 112
Приложения

Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики. Однако, как показывает анализ статистических данных, за последние десять лет произошел резкий спад в области строительства, это и отразилось на обеспечении жильем населения.
Новая жилищная политика Российской Федерации, подлежащая реализации в рамках Национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России», должна быть нацелена на опережающие темпы роста объёмов и качества жилищного строительства по сравнению с темпами развития механизмов ипотечного кредитования, а также ориентироваться на развитие рынка арендного жилья.
Глобальными задачами новой жилищной политики на 25 лет должны стать:
1) удвоение жилищного фонда Российской Федерации (современный жилищный фонд – 2,85 млрд. кв.м. общей площади) с условием замещения и реконструкции за этот период не менее 70% существующего жилищного фонда. Для этого за пять лет необходимо выйти на годовой объём строительства и реконструкции жилья порядка 90 млн. кв.м.
2) увеличение средней обеспеченности жильём граждан до 40 кв.м. на человека (сейчас – 19,7 кв.м. на человека).
Средняя обеспеченность населения жильем остается на сравнительно низком уровне, качественные характеристики жилья не соответствуют минимальным стандартам. За время реформ ввод нового жилья сократился вдвое. Проблема усугубляется катастрофическим старением жилья: темпы выбытия ветхого жилья опережают темпы ввода нового в 2,5 раза, что не обеспечивает даже простого воспроизводства жилищного фонда. В силу низкого уровня доходов основной массы населения приобретение нового жилья за счет собственных средств для большинства россиян невозможно.
В качестве радикального средства решения жилищной проблемы населения и привлечения внебюджетных ресурсов в жилищную сферу предлагается ипотечный механизм, представляющий собой авансирование будущих накоплений граждан-заемщиков и выступающий основным источником финансирования покупки жилья.
Однако, как показывает опыт, проводимые в последние годы преобразования на рынке жилья при определенной положительной тенденции не могут коренным образом изменить сложившуюся ситуацию. Перенимая зарубежный опыт, власти концентрируют усилия в основном на создании финансовых схем и механизмов, позволяющих приобретать жилье в кредит. Во всем мире успешно действуют разнообразные ипотечные схемы, позволяющие покупать недвижимость в кредит под минимальные проценты на долгосрочной временной основе.
В России рынок ипотеки еще только формируется. Последние 3 года характеризуются положительной динамикой роста показателей: в 2001 г. объем выданных кредитов составил 56 млн долл., в 2002 г. - 260 млн долл., в 2003 г. - уже около 500 млн. долл. Однако в абсолютном измерении рынок составляет всего 0,1% ВВП, что является предельно низким показателем. Для сравнения, в развитых странах ипотечный рынок составляет 30-70% ВВП. Круг целевых участников рынка - заемщиков у нас крайне ограничен.
Решение задачи разработки и реализации методов и механизмов по расширению границ доступности жилья для различных категорий населения., стоящей перед властями, требует организации и проведения в рамках системного мониторинга постоянного отслеживания и анализа показателей доступности жилья и введения на их основе механизмов регулирования и корректировки инвестиционных и социально-жилищных программ строительства жилья, динамики роста платежей за жилищно-коммунальные услуги, изменения условий кредитования, нормативно-правовой базы, регламентирующей правоотношения в жилищной сфере [1,2].
В основу формирования коммерческого и социального жилья положены различные концепции удовлетворения жилищных потребностей. Для рынка жилья потребностью является лишь неудовлетворенный платежеспособный спрос на жилище определенного качества и стоимости. При этом стимулом для рыночного предложения не может быть желание иметь жилище, не подтвержденное покупательной способностью, а также платежеспособностью, не ориентированной на приобретение жилья.
Поддержка молодых семей при решении жилищной проблемы станет основой стабильных условий жизни для этой наиболее активной части населения, повлияет на улучшение демографической ситуации в стране. Возможность решения жилищной проблемы, в том числе с привлечением средств ипотечного жилищного кредита или займа, создаст для молодежи стимул к повышению качества трудовой деятельности, уровня квалификации в целях роста заработной платы. Решение жилищной проблемы молодых граждан России позволит сформировать экономически активный слой населения.
Необходимо принятие законодательных актов в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья. Прежде всего, пристальное внимание надо обратить на выделение земельных участков под застройку, при котором велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций. Больших инвестиций со стороны строителей требует выкуп участков и проведение к ним коммуникаций. Это возможно решить путем развития девелопмента, изменения ряда налогов и других мер.
Очевидно, что для населения с минимальными доходами (и особенно с доходами ниже прожиточного минимума) единственным решением жилищной проблемы может стать социальное жилье. Причем, это жилье целесообразно предоставлять в социальный найм, а не в собственность. Собственность на жилье предполагает определенный уровень доходов, позволяющий следить за его содержанием. Именно поэтому в результате бесплатной приватизации жилья в стране появилось много собственников, которые не могут позволить себе платить даже минимальную плату за коммунальные услуги. Представляется необходимым формирование муниципалитетами фонда социального жилья, предоставляемого в долгосрочный найм, в том числе с субсидированием платы за найм и оплаты коммунальных платежей населению с низкими доходами.
Для населения с доходами, не позволяющими участвовать в ипотеке на существующих условиях, должны быть разработаны накопительные программы с частичным субсидированием первоначального взноса и выплачиваемых кредитных платежей (по примеру немецких строительных сберегательных касс) за счет средств бюджета. Предоставление субсидий на оплату части кредитных платежей за жилье нельзя рассматривать как прямые расходы бюджета, поскольку мировым опытом доказан высокий мультипликативный эффект от бюджетных инвестиций в жилищно-строительную сферу. Практически доказано, что каждая денежная единица, выплаченная в виде господдержки при приобретении жилья, инициирует порядка 2,5 денежных единиц внебюджетных инвестиций и возвращает в бюджет около 2,8 денежных единиц налоговых поступлений.
Для домохозяйств со стабильными, но не достаточными для участия в банковской ипотеке доходами накопительная схема приобретения жилья может стать оптимальным решением, поскольку она позволяет существенно сократить суммарные расходы по приобретению жилья, получить субсидии у государства за счет увеличения срока покупки квартиры. Чрезвычайно важным при этом является принятие соответствующей законодательной базы, регулирующей отношения системы строительных сбережений, которая уже в течение 3 лет находится на доработке и рассмотрении в Государственной Думе.
Для молодых семей с низкими текущими доходами, но хорошими перспективами их увеличения в будущем целесообразно использовать ипотечный продукт с регулируемой процентной ставкой, позволяющий сократить текущие расходы по кредиту за счет их увеличения пропорционально росту доходов семьи. При одновременном увеличении срока кредитования (до 25-30 лет) кредитная нагрузка на семейный бюджет может быть существенно сокращена. Субсидирование процентной ставки на начальных этапах выплаты кредита молодыми семьями может осуществляться частично за счет кредитных организаций, заинтересованных в привлечении кредитоспособных клиентов на долгосрочной основе, частично за счет средств бюджетов регионов и муниципалитетов в рамках соответствующих жилищных программ.
Таким образом, тщательное изучение потребностей населения и структуры и динамики доходов и сбережений различных категорий домохозяйств позволяет разработать специальные программы ипотечного кредитования для каждой категории заемщиков.

1. Конституция Российской Федерации. М.: Юридическая литература. 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята Государственной Думой 21 октября 1994г. Часть вторая принята Государственной Думой 22 декабря 1995г. (в ред. Федерального закона от 12. 08. 96 № 110-ФЗ), (в ред. Федерального закона от 24. 10. 97 № 133-ФЗ) // Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: \"Славянский дом книги\". 1999.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 8 апреля 1998г. Одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998г. // Собрание законодательства РФ. 1998 г. № 19. Ст. 2069.
4. Закон Российской Федерации \"Об основах федеральной жилищной политики\". // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст. 389.
5. Закон РФ \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество\". Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.)
7. О государственной целевой программы «Жилище» Постановление, Правительство РФ, № 595, от 20.06.1993 (с изменениями от 26.07.2004)
8. Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищно – коммунального хозяйства (Постановление, Правительство РФ, № 89, от 17.02.2004)
9. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I \"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации\" (с изменениями от 29 декабря 2004 г.)
10. Федеральный закон от 26 декабря 2005 г. N 189-ФЗ \"О федеральном бюджете на 2006 год\"
11. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ \"О жилищных накопительных кооперативах\"
12. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ \"О государственных и муниципальных унитарных предприятиях\" (с изменениями от 8 декабря 2003 г.)
13. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ \"О приватизации государственного и муниципального имущества\" (с изменениями от 5 января 2006 г.)
14. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ \"О финансовой аренде (лизинге)\" (с изменениями от 18 июля 2005 г.)
15. Аврех А.Ф. П.А. Столыпин и судьбы реформ в России . - М : \"Политиздат\", 1991. - С. 89
16. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. – М.: Юридическая литература, 2000.
17. Баринов А. Хижина от дяди Тома. Покупаем квартиру в кредит // Спрос. - 2002. - N 9. - С.62-63.
18. Белкина Т. Жилищный сектор в России // Вопр. экономики. - 1994. - N 10. - С.16-22.
19. Белкина Т.Д. Финансово-экономические проблемы развития жилищного сектора // Пробл. прогнозирования. - 1996. - N 1. - С.101-111.
20. Бернштейн Э. Жилье дорого, потому что мы за него не платим // Новое время. - 1997. - N 32. - С.16-18.
21. Бессарабов В. Расходы на квартиру сократит субсидия // Парлам. газета. - 2002. - 18 сент. - С.5.
22. Бесхмельницын М. Роль государства в обеспечении доступности жилья для населения России // Пробл. теории и практики управл. - 2005. - N 6. - С.15-21.
23. Бучельникова М. Пожизненная рента как способ законного проживания при отчуждении квартиры // Эпиграф. - 2005. - 10 cент. - С.11.
24. Ветров О. В квартиру из казармы // Ваше право. - 2004. - Янв. (N 31). - С.7.
25. Власова М. Еще раз о льготе при получении квартир // Экономика и жизнь. - 2000. - Март (N 10). - С.19-20. - (Бухг. прилож.).
26. Внутренние источники финансирования ипотеки \" \"Ипотека : опыт регионов \" – 2000 г. , № 1 -2
27. Воеводская Н.П. Жилищное кредитование / Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. // Деньги и кредит. - 1996. - N 11. - С.52-56.
28. Гарцев О.И. \" Решение жилищных проблем по западным образцам \" .
\"Коммерсант\" 11.02.99 г.
29. Грибов И. \"Квартиры для берлинцев: бери - не хочу\".
\"Квартирный ряд\" (Москва).-05.11.2002.-№044.-с.4
30. Горелов В.Н. Жилищный вопрос как социальная проблема. Из истории создания ЖСК // Социал. - гуманит. знания. - 2004. - N 1. - С.262-275.
31. Елагина Е. Жилищные сертификаты // Соц. защита. - 1998. - N 6. - С.44-48.
32. Жилищный рынок в России: Проблемы становления и развития // Вопр. экономики. - 1993. - N 7.
33. Журавлев A.M. Архитектурные проблемы массового жилищного строительства . - М., 1998 С. 12
34. Зуйкова Л. Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходной экономики России // Пробл. теории и практики упр. - 2001. - N 6. - С.43-47.
35. Квартира для молодой семьи. Как в 20 лет получить дешевое жилье // Рос. газета. - 2003. - 11 сент. - С.5.
36. Колодина И. Жилье в доступном пакете // Российская бизнес-газета. - 2004. - 25 янв. - С.1, 3.
37. Костецкий Н. Условия модернизации жилищного фонда / Костецкий Н., Федотов В. // Экономист. - 2003. - N 4. - С.68-75.
38. Круглик С. Ключ от квартиры, где деньги лежат / Записал Михаил Михлин // Рос. бизнес-гаета. - 2005. - 27 сент. - С.1, 4, 5.
39. Куликов В. Тысяча долларов в год и офицер под крышей // Рос. газета. - 2004. - 1 апр. - С.5.
40. Ларионов А.Н. Теоретические основы формирования современного
рынка жилья в России на основе ипотечного кредитования // \" Ипотека : опыт регионов \" . - 1999. - № 1 - 2 . - С. 45 - 48 .
41. Ларионов А.Н. , Усов В.Б. , Федулов СП. Актуальные проблемы
развития жилищно-коммунальной сферы города Волгограда . / Отчет о социологическом исследовании \" Волгоград - Жилище \" . - Волгоград : Изд-воВолГАСА , 2000 . - 99 с.
42. Мижуев П.Г. Сады - города и жилищный вопрос в Англии. Пг.:\"Новое время\", 1916
43. Мозолева Е. Кому не за 30. Сбербанк кредитует покупку квартиры // Спрос. - 2004. - N 5. - С.60-61. - (Денежка).
44. Нефедов П. Реальный ответ на квартирный вопрос / Вопросы задавала З.Мишина // Известия. - 2003. - 22 нояб. - С.7.
45. Ноздрина Н.Н. Рынок жилья в городах России до и после августовского кризиса 1998 года / Ноздрина Н.Н., Стерник Г.М. // Пробл. прогнозирования. - 2000. - N 1. - С.120-141.
46. Обмен квартиры без продажи // Рос. газета. - 2002. - 15 нояб. - С.11.
47. Попов А. Дверь к \"доступному жилью\" приоткрыли // Финанс. - 2005. - N 1. - С.16-19.
48. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в
России /Под ред . B.C. Ема . - М: \"Статус \" , 1999 . - 256 с.
49. Совместная российско-американская Программа по жилищному строительству в России \" Дом вашей семьи \". - М, 1998 . - С.28
50. Тапилина В.С. Кому жилье по карману // ЭКО. - 1997. - N 5. - С.159-165.
51. Хорьков М. Комплекс неполноценности // Эксперт. - 2001. - N 39. - С.112-114.
52. Шаронова Е. О новом порядке предоставления льготы на приобретение жилья // Экономика и жизнь. - 2000. - Окт. (N 41). - С.21-22.
53. Шурпаев Г. Жилищный кредит для молодых ученых / Беседовала В.Макарова // Наука в Сибири. - 2003. - Янв. (N 1). - С.2.