Готовая дипломная работа

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1. Жилое помещение как объект отношений по социальному найму жилья

В ст. 2 ЖК РФ закреплено, что одним из способов обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище является предоставление жилых помещений по договорам социального найма государственного или муниципального жилищного фонда. В силу ст. 672 ГК такие договоры заключаются по поводу жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования. Поэтому, прежде всего, на наш взгляд, требуется рассмотреть жилое помещение как объект отношений по социальному найму жилья.

Особая социальная значимость объекта жилищного правоотношения, состоит в том, что жилое помещение предназначается исключительно для проживания в нем граждан. Именно этим объясняется установление жестких критериев, которым должно отвечать предоставляемое в пользование нанимателю жилое помещение. Поэтому в данном случае имеет место сочетание публичных и частноправовых начал в регламентации сложившихся социальных связей, что представляется вполне оправданным. Жилое помещение относится к объектам недвижимости, именно поэтому жилищное правоотношение социального найма является неразрывно связанным с рядом других правоотношений, которые регулируются земельным, экологическим и иным законодательством .

Жилые помещения являются объектами права собственности и иных вещных прав. Согласно п.4 ст.1 ЖК граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Жилое помещение представляет собой изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст.6 ЖК).

Анализ действующего законодательства и юридической литературы позволяет выделить следующие признаки жилого помещения:

1. Жилое помещение является объектом жилищных и гражданских прав. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п.1 ст.288 ГК). Жилые помещения могут выступать объектом различного рода гражданско-правовых сделок. Собственник жилого помещения, реализуя свое право по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, может: отчуждать жилое помещение (например, путем совершения дарения, купли-продажи, мены), сдавать его в аренду, закладывать жилое помещения во исполнение определенного обязательства.

2. Жилое помещение является недвижимым имуществом. Согласно п.1 ст.130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое), поскольку обладает признаком прочной связи с землей. Признак «недвижимости» означает, что жилым может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно. Поэтому жилым помещением не могут быть признаны приспособленные для жилья объекты (вагоны, бытовки, палатки и т.д.). Не являются недвижимым имуществом и не относятся к жилым помещениям также временные щитовые домики, сборно-разборные дома (юрты, яранги), вагончики, балки и аналогичные постройки.

3. Жилым признается изолированное помещение. Как правило, изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу. Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат. «Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. В этой связи нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, не изолированную часть квартиры, иными словами «угол». Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно» .

СОДЕРЖАНИЕ



ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 7

1.1. Жилое помещение как объект отношений по социальному найму жилья 7

1.2. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения 15

1.3. Предмет, форма и содержание договора социального найма жилого помещения 26

ГЛАВА 2. ДИНАМИКА ПРАВООТНОШЕНИЙ ПО СОЦИАЛЬНОМУ НАЙМУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 36

2.1. Основания возникновения отношений по социальному найму жилых помещений 36

2.2. Основания изменения отношений по социальному найму жилых помещений 53

2.3. Основания прекращения отношений по социальному найму жилых помещений 59

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 68

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 72





ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы дипломной работы не вызывает сомнений. В условиях перехода к рыночным отношениям изменились принципы и методы регулирования жилищных отношений, в том числе и по поводу предоставления жилых помещений. С принятием нового Жилищного кодекса количество лиц, имеющих право на получение бесплатного государственного и муниципального жилья, резко сократилось. Вместе с тем уровень жизни россиян остается крайне низким. Удельный вес семей, состоящих на учете на получение жилого помещения по договору социального найма, в общем числе семей, составляет до 10% . Низкий уровень благосостояния населения требует проведения жилищной политики, обеспечивающей реальную возможность улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в таком улучшении, но не способных решить жилищные проблемы самостоя¬тельно.

Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов является составляющей права на жилище на протяжении как советского, так и современного периода развития российского законодательства, однако его значение и роль меняются в зависимости от социально-экономических и политических преобразований, а также в зависимости от изменения законодательного и научного определения понятия права на жилище. Одной из основных социаль¬ных проблем, которая была и остается в центре особого внимания нашего государства и общества, является проблема обеспеченности населения России жильем.

Как известно, жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеж¬дой, водой, воздухом и т.п. К обязанностям Российской Федерации, провозгласившей себя социальным государством, относится гарантированное обеспечение социально и материально необеспеченных граждан пригодными для проживания жилыми помещениями. Наличие надлежащего жилья входит составной частью в понятие достойного жизнен¬ного уровня человека. Согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья его самого и его семьи» . В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г. (ст.11) также отмечается, что: «Участвующие в настоящем пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду, жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни» . Таким образом, следует отметить, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина. Поэтому наряду с рыночными отношениями в жилищной сфере государство должно развивать институт предоставления жилых помещений по договору социального найма как внерыночную модель решения жилищной проблемы.

Договор социального найма жилого помещения выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Статья 40 Конституции РФ закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом – как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения.

К вопросам, связанным с правовым регулированием социального найма жилья, обращались такие авторы, как И.И. Андриманов, С.И. Аскназий, Ю.Г. Басин, В.А. Белов, В.Л. Богданов, М.И. Брагинский, И.А. Брауде, И.С. Вишневской, В.В. Витрянский, В.М. Гонгало, И.Д. Грачев, В.П. Гри¬банов, С.П. Гришаев, Б.Д. Завидов, С.М. Корнеев, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, А.Г. Кузнецова, В.Н. Литовкин, Э.Б. Лыкова, М.Г. Масевич, И.Б. Марткович, В.Ф. Маслов, М.Ф. Медведев, П.С Никитюк, А.И. Пергамент, О.Н. Садиков, П.И. Седугин, Е.А. Суханов, А.В. Толкушкин, Ю.К. Толстой, З.И. Цыбуленко, В.Ф. Чигир, О.В. Чижов, А.М. Эрделевский В.Ф. Яковлев и др. В настоящее время изданы многочисленные комментарии нового Жилищного кодекса, что явилось большим подспорьем при написании дипломной работы .

Интерес правовой науки к проблемам правового регулирования социального найма жилых помещений усиливается. В последние годы защищены целый ряд кандидатских диссертаций, например: Алексеева О.Г. Жилищное отношение социального найма (Екатеринбург, 2006); А.А. Ануприенко. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма (Белгород, 2004); С.А. Чаркин. Динамика отношений по социальному найму жилого помещения (Волгоград, 2006) и др.

Отметим, что практика применения действующего законодательства в жилищной сфере не отличается единообразием и нуждается в глубоком анализе и обобщении. Принятый недавно Жилищный кодекс требует всестороннего обсуждения в литературе и практической апробации. ЖК РФ существенно изменил регламентацию отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма. В нем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Значительной корректировке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения договора. Таким образом, актуальность темы обусловлена той значительной ролью, которую договор социаль¬ного найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время, а так¬же тем, что новый ЖК РФ существенно изменил регулирование отношений по социальному найму, что требует их глубокого научного осмысления.

Объект исследования – общественные отношения, связанные с правовым регулированием социального найма жилых помещений. Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения социального найма жилого помещения, правоприменительная практика, а также научные исследования, посвященные теоретическим проблемам жилищного права.

Цель дипломной работы – комплексный анализ правового института социального найма жилого помещения. Для достижения цели поставлены задачи:

- уточнить понятие и признаки жилого помещения как объекта отношений по социальному найму жилья;

- изучить понятие и правовую природу, существенные условия договора социального найма жилого помещения;

- исследовать существенные условия договора социального найма жилого помещения;

- проанализировать порядок возникновения, изменения и прекращения отношений по социальному найму жилых помещений.

В качестве методов исследования применялись формально-логический и системный методы научного познания. Выводы дипломного исследования проиллюстрированы примерами из судебной практики Конституционного Суда, Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ.

По структуре дипломная работа состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и списка литературы.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ



Международно-правовые документы



1. Всеобщая декларация прав человека: Принята 10.12.1948 г. Генеральной Ассамблеей ООН // Росс. газета. 1995. 5 апр.

2. Конвенция о защите прав человека и основных свобод. 04.11.1950 г. // Бюллетень международных договоров. 1998. № 7.

3. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах. 16.12.1966 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 12.



Нормативные правовые акты



4. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237. 25 декабря.

5. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007). // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

6. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 18.10.2007) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч.1). Ст. 14.

8. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 (ред. от 02.08.2007) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

9. Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 г. N 378 «Об утверждении тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // СЗ РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.

10. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Рос. газета. 2006. 27 янв.

11. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 «Об ут¬верждении типового договора социального найма жилого помещения» // Рос. газета. 2005. 27 мая.

12. Постановление Совмина РСФСР от 31.07.1984 г. N 335 (ред. от 28.02.1996 г., с изм. от 18.09.2003 г.) «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР» // СП РСФСР. 1984. N 14. Ст. 121.

13. Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма: утв. Приказом Минрегиона РФ от 25.02.2005 г. N 17 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. № 6-8.

14. Закон города Москвы от 15.01.2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2003. № 27.

15. Закон г. Москвы от 11.03.1998 г. № 6 (ред. от 16.02.2005 г.) «Основы жилищной политики города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. 1998. № 5. Ст. 56.





Специальная литература



16. Алексеева О.Г. Жилищное отношение социального найма. Автореф. дисс. … канд. юрид. наук / О.Г. Алексеева. - Екатеринбург, 2006

17. Ануприенко А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по догово¬ру социального найма: Дисс.... канд. юрид. наук / А.А. Ануприенко. - Белгород, 2004.

18. Богда¬нов Е.В. Природа и сущность права на жилище / Е.В. Богданов // Журнал российского права. 2003. № 4.

19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2001.

20. Васильев В.В. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Дисс. ... канд. юрид. наук / В.В. Васмильев. - Тверь, 2004.

21. Гетман Е.С. Наем жилого помещения / Е.С. Гетман // ЭЖ-Юрист. 2006. № 7.

22. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / В.В. Глазов. - М., 2005.

23. Гражданское право: Учебник. В 3 т. / отв. ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. – М.: ТК Велби, Проспект, 2003. Т.1. – 587 с.

24. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения / Л.Ю. Грудцына // Адвокат. 2005. № 11.

25. Грудцына Л.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Л.Ю. Грудцына. - М., 2005.

26. Грудцына Л. Ответы на вопросы, касающиеся порядка и условий предоставления жилья по договору социального найма, обмена жилья, статуса временных жильцов // Адвокат. 2006. № 1.

27. Ефимов А.Ф. Рассмотрение судами дел о предоставлении другого жилого помещения по требованию нанимателя в связи с прекращением либо расторжением договора социального найма // Комментарий судебной практики. Вып. 11. / Под ред. К.Б. Ярошенко. – М.: Юрид. литература, 2005.

28. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права: пользование и собственность. М., 2007.

29. Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма / Б.К. Комаров. - М., 1963.

30. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2005.

31. Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан / Л.О. Красавчикова // Актуальные проблемы жилищного права. М., 2003.

32. Кудашкин А.В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы и членов их семей / А.В. Кудашкин // За права военнослужащих. 2005.

33. Кудашкин А.В. Что гарантирует новый Типовой договор социального найма / А.В. Кудашкин // Право в Вооруженных Силах. 2005. № 10.

34. Кузьмина И. Понятие жилого помещения / И. Кузьмина // Российская юстиция. 2001. № 9.

35. Лыкова Э.Б. Жилищное право России / Э.Б. Лыкова. - Воронеж, 2000.

36. Малютина-Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2003

37. Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М., 1990.

38. Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 61-90) / Е.Н. Могилевская. - М.: «Консультант-Плюс», 2005.

39. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В.Крашенинникова. – М.: Статут, 2005.

40. Пчелинцева Л. Предоставление жилья по договору социального найма / Л. Пчелинцева // Законность. 2004. № 5.

41. Рузанова В.Д. Распорядительные права нанимателя жилья по договору социального найма: основные новации / В.Д. Рузанова // Жилищное право. 2006. № 2.

42. Седугин П.И. Жилищное право / П.И. Седугин. – М., 2007.

43. Семина Т.А. Основания изменения договора социального найма жилого помещения / Т.А. Семина // Жилищное право. 2006. № 7.

44. Семина Т.А. Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования как аспект права на жилище / Т.А. Семина // Жилищное право. 2006. № 7.

45. Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере / Н.Е. Сосипатрова // Государство и право. 1997. № 4.

46. Титов, А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / А.А.Титов. – М.: Юрайт-Издат, 2005.

47. Тихомиров, М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права / М.Ю.Тихомиров. – М.: Изд-во М.Ю.Тихомирова, 2005.

48. Тихомиров, М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / М.Ю. Тихомиров. – М.: Изд-во М.Ю.Тихомирова, 2005.

49. Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / И.А. Фаршатов. – М.: ИД «Городец», 2007.

50. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ / А.В. Халдеев // Журнал российского права. 2006. № 8.

51. Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические и практические аспекты / А.В. Халдеев // Жилищное право. 2006. № 6.

52. Чаркин С.А. Динамика отношений по социальному найму жилого помещения: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук / С.А. Чаркин. - Волгоград, 2006.

53. Чичерова Л.Е. Имущественные права членов семьи на жилое помещение / Л.Е. Чичерова // Юрист. 2006. № 8.

54. Шалыгин Б.И. Способы защиты жилищных прав граждан, в том числе при выселении из жилых помещений / Б.И. Шалыгин, Е.Н. Мозымова // Жилищное право. 2006. № 8.

55. Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: возникновение и прекращение отношений по пользованию жилым помещением / Г.Ф. Шешко // Жилищное право. 2002. № 1.

56. Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию / Г.Ф. Шешко // Жилищное право. 2002. № 1.

57. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения / Е.В. Юрченко // Юрист. 2005. № 9.

58. Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями / А.В. Ярыгина // Жилищное право. 2006. № 7



Судебная практика





59. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 г. N 8-П // Вестник Конституционного Суда РФ. 1995. N 2-3.

60. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.96 № 405/96 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9.

61. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.05.1987 г. № 2 (ред. от 30.11.1990) «О практике применения судами жилищного законодательства» // Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994.

62. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 01.12.1999 № 160пв99пр // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 8.

63. Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2006 г. N 25-Г06-3 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

64. Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2000 г. № 5-В99-292 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2001. № 6.

65. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 9.

66. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 1998 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. N 3.