Готовая дипломная работа

Введение

В дипломной работе проводится сравнительно-правовой анализ правового регулирования договоров жилищного найма и аренды жилых
помещений.
Об актуальности этой проблемы свидетельствует следующее:
Обязательным международно-правовым критерием достойного жизненного уровня человека является обеспечение его жильем (Всеобщая декларация прав человека 1948 года, Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах 1966 года и др.).
Конституция РФ (ст.40) так же провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.
Так, пункт 1 статьи 40 Конституции РФ устанавливает и гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишён жилища».
Начиная с 90-х годов прошлого века конституционное право на жилище приобрело новые пути реализации: покупка квартиры на средства, полученные через ипотечное кредитование; использование жилищных сертификатов; финансирование строительства квартиры; аренда юридическим лицом жилого помещения для проживания работников. Наряду с указанными способами осуществления права на жилище сохраняет свое значение и традиционный институт гражданского права — наем жилого помещения. Это обусловлено низким уровнем благосостояния значительной части населения.
Важным этапом преобразований в области правового регулирования жилищных отношений стало принятие Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором по-новому урегулированы жилищные отношения вообще и общественные отношения, складывающиеся в процессе изменения и расторжения договора найма жилого помещения, в частности.
Жилых помещений социального использования строится недостаточно. Источником пополнения жилищного фонда социального использования являются жилые помещения, освобожденные после расторжения предшествующего договора социального найма. В силу различного рода обстоятельств наниматели стремятся максимально использовать предоставленные им правомочия, что может привести к изменению отношений по договору найма жилого помещения. Отсутствие у субъектов необходимых юридических знаний и опыта сдачи жилья по договору коммерческого найма порождает множество нарушений субъективных прав и интересов сторон.
Отношения найма жилых помещений, несмотря на их актуальность и значимость в условиях рыночной экономики, остаются все же еще недостаточно урегулированными в действующем законодательстве. Проблема заключается также и в том, что большинство имеющихся научных разработок данного вопроса основаны на утративших силу нормах Жилищного кодекса РСФСР.
Таким образом, все вышеизложенное изложенное свидетельствует об актуальности рассматриваемой темы.
Объект исследования – общественные отношения, возникающие в сфере реализации конституционного права граждан на жилье, а предмет – договорные институты найма и аренды жилых помещений.
Целью работы является комплексный сравнительно-правовой анализ институтов жилищного найма и аренды жилых помещений.
Указанная цель обусловила следующих круг задач, подлежащих разрешению:
1. Изучить договора жилищного найма.
2. Выявить особенности договора аренды жилых помещений.
3. Привести сравнительно-правовую характеристику договора аренды и договора найма жилого помещения.
Структура работы строилась в соответствии с поставленными задачами и состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
Методологическая основа исследования. В процессе проведенного исследования применялись как общенаучные (наблюдение, аналогия, анализ и синтез, индукция и дедукция, абстрагирование и т. д.), так и некоторые частнонаучные методы познания (исторический, сравнительно-правовой, технико-юридический, метод анализа).
Нормативной базой работы является действующее гражданское и жилищное законодательство, а теоретическую основу исследования составляют труды таких авторов как П.В. Крашенинников, О.Г.Алексеева, Д.И.Рыбин, О.Б.Новикова, Л.М.Мокроусова, М.И.Брагинский, В.Витрянский и ряда других, посвященные рассматриваемой проблеме.

Содержание

Введение 3
Глава 1. Общая гражданско-правовая характеристика договора найма жилого помещения по действующему законодательству России 6
1.1. Понятие и виды договора найма жилого помещения в нормативно-правовом регулировании жилищных отношений в Российской Федерации 6
1.2. Права и обязанности сторон, вытекающие из договора найма жилого помещения 33
1.3. Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору найма жилого помещения 35
1.4. Особенности предоставления жилых помещений по договорам социального найма 37
Глава 2. Гражданско-правовое регулирование договора аренды жилого помещения 43
2.1. Понятие, особенности и существенные условия договора аренды жилого помещения 43
2.2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды жилого помещения 58
2.3. Порядок заключения, изменения и расторжения договора аренды жилого помещения 62
2.4. Сравнительно-правовая характеристика договора аренды и договора найма жилого помещения 64
Заключение 70
Список использованных источников 73
Приложение 1. 76
Приложение 2. 79

Заключение

Подводя итог изложенному, сделаем следующие выводы:
Юридическая конструкция гл. 35 ГК «Наем жилого помещения» закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма — договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения. При этом дефиниция данного договора отсутствует как в ГК, так и в ЖК РФ. В кодексах он именуется договором найма жилого помещения. В п. 1 ст. 671 ГК содержится определение данного договора: по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Из приведенного определения видно, что договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным. Подобная характеристика сближает рассматриваемый договор с договором аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Но прежде, чем рассматривать отличия указанных договоров, приведем особенности договора коммерческого найма, отличающие его от договора социального найма.
Во-первых, договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.
Во-вторых, наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением.
В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме.
Следующей особенностью для рассматриваемого договора является то, что в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.
Кроме того, по договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном (хотя, конечно же, чаще всего помещения предоставляются в домах частного жилищного фонда).
Также особенностью договора коммерческого найма является то, что в отличие от договора социального найма, он носит срочный характер: коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Кроме того, возможен также и краткосрочный наем – до 1 года.
Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.
Далее в отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.
Особенности договора коммерческого найма жилого помещения и его отличия от договора аренды состоят в следующем:
1. Одной из сторон договора должно быть физическое лицо. Между юридическими лицами в отношении жилого помещения заключается только договор аренды.
2. Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации, как договор аренды зданий и сооружений.
3. Договор найма может быть заключен на срок, который не может превышать пяти лет (статья 683 ГК РФ), в то время как договор аренды заключается на срок, определенный сторонами, или на неограниченный срок.
4. Расторгнуть договор найма сложнее, чем договор аренды.
5. Безусловным преимуществом договора найма помещения является отсутствие требования о государственной регистрации, в то время как договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
6. Помещение по договору аренды передается по передаточному акту, в то время как в главе 35 ГК РФ подписание передаточного акта сторонами договора найма не предусмотрено.
Таковы основные отличия, рассмотренных договоров

Список использованных источников

1. Конституция РФ, М.: Инфра-М, 2008.
2. Гражданский кодекс РФ, части 1-4, М.: Инфра-М, 2008.
3. Жилищный кодекс РФ, М.: Инфра-М, 2008.
4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в редакции от 23.07.2008г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
5. Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ (в редакции от 23.07.2008г.) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»
6. Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ (в редакции от 29.04.2008г.) «Об обществах с ограниченной ответственностью»
7. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 (в редакции от 21 июля 2008г).
8. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 09.07.2007 № 03-04-05-01/217
9. Письмо УФНС России от 19.05.2006 № 28-11/43420 «О порядке учета затрат по аренде в жилом доме квартиры, предназначенной для офиса»
10. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев» // БВС РФ. 2000. № 8.
11. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 5 мая 1997г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»
12. Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма. Дисс. к.ю.н.-Екатеринбург, 2006. – 214с.
13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. – 864с.
14. Гражданское право: Учебник. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2002.- 610с.
15. Гражданское право / Под ред. проф. О.А. Красавчикова. Т. 2. - М.: Юридическая литература, 1989. - 428с.
16. Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Норма, 2000. -524с.
17. Журавлев Т.С. Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения, Дисс. к.ю.н. – М., 2007. – 190с.
18. Кислякова Е.М. Договор найма. – М.:Инфра-М, 2006. –218с.
19. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)./ Под ред. О.Н. Садикова - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательский Дом «ИНФРА-М», 2004. –688с.
20. Корнеев С.М. Гражданское право: Учебник. Т. 2. - М.: Юридическая литература, 1990. - 542с.
21. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Статут, 2000. –368с.
22. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М.: Норма, 2002. – 426с.
23. Маслов В.Ф. Право на жилище. – Харьков: Юридическая литература, 1990. -220с.
24. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. - М.:Юристъ, 2004. – 57с.
25. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения. – Воронеж: Юридическая литература, 2002. – 286с.
26. Новикова О.Б. Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения. – Дис. К.ю.н. – Волгоград, 2006. – 184с.
27. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации./ Под ред. П.В.Крашенинникова. - М.:Юрайт, 2005. – 590с.
28. Рыбин Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения. Дисс. к.ю.н.. – М., 2006. –198с.
29. Седугин П.И. Жилищное право.- М.: Норма, 2005. – 554с.