Готовая дипломная работа

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной, частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью).
Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещей (traditio) при условии, что передающий являлся собственником вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска. В связи с этим использование римского правила неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло бы серьезно повлиять на стабильность последнего.
Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско - правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
Применительно к купле - продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием "ввод во владение".
Нормы о договоре купли - продажи недвижимого имущества объединены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли - продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли - продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.
Особой разновидностью договора купли-продажи недвижимости является договор купли-продажи жилого помещения. Актуальность выбранной темы обуславливается динамикой развития рынка жилья, увеличивающимся объемом совершающихся сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, на их приобретение, в связи с чем, увеличиваются судебные споры по делам о купле-продаже жилых помещений, а также неправомерные действия недобросовестных продавцов, покупателей и посредников, направленные на получение материальной выгоды незаконным и обманным путем пользуясь правовой безграмотностью населения.
Итак, целью настоящего исследования является изучение особенностей договора купли-продажи жилых помещений.
Объектом работы выступает институт купли-продажи недвижимости.
Предметом работы является договор купли-продажи жилого помещения.
Для достижения указанной цели перед работой ставятся следующие задачи:
1. Определить понятие и сущность договора купли-продажи жилого помещения как разновидности договора купли-продажи недвижимости.
2. Изучить особенности предмета договора купли-продажи жилого помещения.
3. Исследовать вопросы формы договора, а также порядка его государственной регистрации.
5. Исследовать иные существенные условия договора купли-продажи жилого помещения.
6. Изучить основные права и обязанности продавца и покупателя по договору купли-продажи жилого помещения.
7. Изучить вопросы ответственности сторон по договору купли-продажи жилого-помещения.

Введение 3
Глава 1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения как разновидности договора купли-продажи недвижимости 6
1.1. Понятие и правовая природа договора купли-продажи жилого помещения 6
1.2. Предмет договора купли-продажи жилого помещения 13
Глава 2. Порядок заключения и содержание договора купли-продажи жилого помещения 20
2.1. Форма и порядок заключение договора купли-продажи жилого помещения 20
2.2. Стороны договора купли-продажи жилого помещения 42
2.3. Содержание договора купли-продажи жилого помещения 48
Глава 3. Права, обязанности и ответственность сторон по договору купли-продажи жилого помещения 63
3.1. Права и обязанности продавца и покупателя по договору купли-продажи жилого помещения 63
3.1.1. Права и обязанности продавца по договору купли-продажи жилого помещения 63
3.1.2. Права и обязанности покупателя по договору купли-продажи жилого помещения 65
3.2. Ответственность сторон по договору купли-продажи жилого помещения 69
Заключение 72
Список использованных источников 75

Таким образом, по завершении настоящего исследования можно сделать определенные выводы.
Договор купли-продажи - один из основных гражданско-правовых договоров, направленных на передачу товара в собственность за определенную денежную сумму. Правила договора купли-продажи регулируются в основном нормами Гражданского кодекса РФ.
Отметим, что Жилищный кодекс РФ не содержит ни одной статьи о купле-продаже жилья. Вместе с тем, исходя из содержания ст. 4, следует, что жилищное законодательство регулирует в том числе и отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения (значит, и отчуждения по договорам купли-продажи) жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда.
Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Прежде всего в статье, регламентирующей предмет договора, должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения и т.п. В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права.
Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).
В указанный перечень включаются следующие субъекты:
- члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в продаваемом жилом помещении;
- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
- поднаниматель жилого помещения.
В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.
Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Таким образом, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Поэтому нормы ст. 551 ГК по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.
Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.
На современном рынке гражданского оборота жилых помещений ежедневно совершается большое количество сделок, в некоторых их которых имеют место неправомерные действия недобросовестных продавцов, покупателей и посредников, направленные на получение материальной выгоды незаконным и обманным путем пользуясь правовой безграмотностью населения, что позволяет сделать вывод о необходимости совершенствования законодательства о купле-продаже жилых помещений с целью создания дополнительных средств правовой защиты потенциальных покупателей и продавцов жилых помещений.

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета от 25 декабря 1993 года № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.). // Ч.1 – СЗ РФ 1994 г. N 32 ст. 3301, Ч.2 – СЗ РФ 1996 г. N 5 ст. 410, Ч.3 – СЗ РФ 2001 г. N 49 ст. 4552.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ, 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г.) // СЗ РФ, 1997 г. N 30, ст. 3594.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (с изм. и доп. от 24 декабря 2002 г., 10 января, 8, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г., 12 октября, 27 декабря 2005 г.) // СЗ РФ, 1997 г., N 30, ст. 3591.
6. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"//СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.) // СЗ РФ, 1998 г. N 29 ст. 3400.
8. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ, 1998, N 8, ст. 963; 1999, N 52, ст. 6416; 2002, N 41, ст. 3983.
9. Постановление Правительства РФ от 26.02.1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // 1998, N 9, ст. 1121.
10. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утверждена приказом Минюста РФ от 6.08.2001 г. N 233 // Российская газета, 2001, N 162.

Акты судебных органов
1. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"//Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
2. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6.
3. Постановление Пленума Верховного суда СССР от 31.07.81 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом"
4. Постановление Пленума Верховного суда РСФСР от 10.06.80 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности".
5. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного Суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мастипанова // СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603.
6. Постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Бюллетень ВС РФ. 1993. N 11.
7. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
8. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21.
9. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 августа 2002 г. N А42-3660/02-12 // СПС "Гарант".


Учебная и специальная литература
1. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция, № 5, 2000.
2. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье // Российская юстиция, № 3, 2003.
3. Вилкова Н.Г. Договорное право. – М.: Норма, 2002.
4. Герасимова Л.П. Жилищное право. – СПб.: Питер, 2005.
5. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: Юристъ, 2005.
6. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. Великомыслов Ю.Я. //Allpravo.Ru – 2005.
7. Гражданское право: Учебник / Богачева Т.В., Гришаев С.П., Масляев А.И. и др. - 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2003.
8. Гражданское право. Т. 2: Полут. 1 / Витрянский В.В., Ем В.С., Зенин И.А. и др. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.; БЕК, 2000.
9. Гражданское право: Общая часть / Гамбаров Ю.С., Томсинов В.А.. - М.; Зерцало, 2003.
10. Гражданское право: Общая и особенная части: Учебник / Белов В.А.. - М.; АО "Центр ЮрИнфоР", 2003.
11. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А.Суханова. Т.2. – М.: 1998.
12. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2000.
13. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации – М.: ИНФРА-М, 2002 г.
14. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство, № 10, 2005.
15. Ивакин В.Н. Гражданское право. Ч. 2, 3. – М.: Юрайт, 2004.
16. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.
17. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003.
18. Крашенинников, П. В.Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. -М.: Статут,1997.
19. Крашенинников В.П. Купля-продажа жилых помещений // Нотариус. - М.; Юрист, 2001. - № 1.
20. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - №9.
21. Купля-продажа, обмен жилых помещений: Вопросы правового регулирования / Бирюков Б.М.. - М.; Ось-89, 2005.
22. Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства. - "Журнал российского права", 2000, № 5/6.
23. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право, 1998, NN 5, 6.
24. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч.2. М., 1997.
25. Михеева Л.Ю. Опека и попечительство: Теория и практика / под ред. д.ю.н., профессора Р.П. Мананковой. – М.: Волтерс Клувер. 2004.
26. Никитина О. Кодекс жилья // «Новости рынка недвижимости» от 24.01.2006.
27. Нестеров В. Жилищный кодекс как он есть// Время и деньги от 17.03.2005.
28. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003.
29. Прокопьева Н. Договоры инвестирования и купли-продажи жилых помещением с участием несовершеннолетних // Российская юстиция, № 2, 2004.
30. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практич. пособ. М., 1999.
31. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г.
32. Шешко Г.Ф. Правовое регулирование жилищных отношений // «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера», 2002, №3.
33. Эрделевский А.М. Комментарий к актам высших судебных органов Российской Федерации. - М.: Новая правовая культура, 2002.