Готовый реферат

Введение

Действующее законодательство запрещает индивидуальным предпринимателям осуществлять деятельность в жилых помещениях. Так, в соответствии с п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после их перевода в нежилые помещения.

Сфера торговых отношений в настоящий момент бурно развивается. А это, в свою очередь, влечет нехватку помещений для размещения в них как офисов, так и торговых точек. Поэтому торговые организации покупают жилые помещения и переводят их в нежилой фонд. В этом заключается актуальность данной работы.

Цель данной работы – определить, в чем состоит процедура перевода жилого помещения в нежилое.

Задачи данной работы: определить условия перевода жилого помещения в нежилое; выяснить, какие документы необходимы для перевода; выяснить, в чем, собственно, состоит сама процедура перевода.

Источниками данной работы являются Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, различные нормативно-правовые акты.



1. Законодательство Российской Федерации о переводе жилого помещения в нежилое

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, регламентируются Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.06 г. N 47 .

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех его частей, включая помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

В российском законодательстве нет определения понятия "нежилое помещение".

Понимание данного термина нашло отражение в Федеральном законе от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" . Согласно абзацу 2 п. 6 ст. 12 Закона помещение (нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" .

Как уже указывалось, действующее законодательство запрещает индивидуальным предпринимателям осуществлять деятельность в жилых помещениях. Так, в соответствии с п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после их перевода в нежилые помещения.

Следует отметить, что арбитражные суды при рассмотрении споров по данному вопросу занимают схожую позицию. Вообще, по мнению судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий . Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными .

В другой ситуации индивидуальный предприниматель в арендованном помещении организовал парикмахерскую. Однако в соответствии с техническим паспортом на жилой дом арендованное помещение относится к жилому фонду. В результате суд заключил, что передача жилого помещения в аренду в целях его последующего использования под парикмахерскую нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, признал договор аренды указанного помещения недействительным и обязал бизнесмена вернуть арендуемое помещение арендодателю .





2. Условия перевода. Документы, необходимые для перевода

Предпринимателям следует учесть, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в нежилой фонд. Так, в соответствии со ст. 22 ЖК РФ помещение (квартира) может быть переведено в нежилое, если:

- имеется техническая возможность организовать отдельные входы (выходы) в данном помещении;

- если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, не относятся к жилому фонду;

- если право собственности на "переводимое" помещение не обременено правами каких-либо лиц (не находится в залоге, под арестом);

- данное помещение не используется собственником в качестве места постоянного проживания.

Если "переводимое" помещение не отвечает хотя бы одному из вышеперечисленных требований, то это повод отказать в переводе жилого помещения в нежилое (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:

1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.

Отметим, что форма заявления действующим законодательством не утверждена. Соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа местного самоуправления) и, собственно, само намерение предпринимателя перевести квартиру в разряд нежилых помещений. Заявление можно составить на фирменном бланке с печатью за подписью индивидуального предпринимателя или уполномоченного лица (представителя), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.

2. Правоустанавливающие документы на "переводимое" помещение.

Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

Жилищный кодекс предоставляет собственникам "переводимого" помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.

3. Технический паспорт "переводимого" помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.

Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение.

4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки "переводимого" помещения.

Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

б) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

Введение 3

1. Законодательство Российской Федерации о переводе жилого помещения в нежилое 4

2. Условия перевода. Документы, необходимые для перевода 6

3. Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое либо об отказе в таком переводе 11

Заключение 13

Список использованной литературы 15

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации.

4. Федеральный закон от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". СЗ РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.

5. Постановление ФАС МО от 08.05.2002 N КГ-А40/2777-02.

6. Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13.

7. Постановление ФАС ВВО от 23.10.2006 N А82-2816/2006-2.

8. Постановление ФАС СКО от 12.07.2006 N Ф08-3149/2006.

9. Постановление ФАС ЗСО от 05.04.2006 N Ф04-2161/2006(21143-А02-22.

10. Постановление ФАС СЗО от 20.04.2007 N А05-8525/2006-24.

11. Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения". СЗ РФ от 9 мая 2005 г. N 19 ст. 1812.

12. Голикова Е. Перевод помещения из жилого в нежилое // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2007. № 39.

13. Кудряшов С.Н. Перевод жилого помещения в нежилой фонд // Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение. 2007. № 4.