Актуальность темы обусловлена тем, что в современных условиях регулирование процесса развития коммерческой недвижимости, повышение эффективности управления, а также приведение механизма функционирования рынка коммерческой недвижимости к стандартам общемирового уровня является значимой задачей.
В настоящее время в Санкт-Петербурге активно развивается рынок аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости. Поэтому требуется грамотная реализация стратегий развития и расширения. Часто требуется увеличение торговой площади и объема оказываемых услуг, повышение их количества и качества, развитие многопрофильности бизнеса, что в конечном итоге повышает доходность и рыночную стоимость объекта собственности.
Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга уверенно набирает обороты и расценивается местными бизнесменами как высокорентабельный и перспективный.
В связи с этим актуальным является вопрос регулирования процесса развития коммерческой недвижимости, повышение эффективности ее использования, а также методов проведения механизма функционирования рынка коммерческой недвижимости к стандартам общемирового уровня.
Объектом исследования выступает рынок коммерческой недвижимости г.Санкт-Петербурга.
Предметом исследования являются организационно-экономические, правовые, управленческие взаимосвязи и отношения субъектов и объектов рынка коммерческой недвижимости.
Цель дипломной работы состоит в анализе и прогнозировании развития рынка коммерческой недвижимости города Санкт-Петербурга.
Для достижения цели работы были поставлены и решены следующие задачи:
1) проанализирована сложившаяся классификация объектов коммерческой недвижимости;
2) рассмотрены основные субъекты рынка коммерческой недвижимости;
3) проанализирована стратегия маркетинга и управление рисками в процессе девелопмента коммерческой недвижимости;
4) дана оценка инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости города Санкт-Петербурга;
5) проведен анализ ситуации на рынках офисной, гостиничной и коммерческой недвижимости города Санкт-Петербурга;
6) разработаны перспективы и пути развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Методы, которые использованы в дипломной работе: методы экономических исследований (абстрактно-логический, системный, экономико-статистический), анализ литературных источников, законодательных и нормативных актов Правительства Российской Федерации, материалов всероссийских и международных научно-практических конференций, энциклопедической литературы.
Исследование проводилось в несколько этапов:
1. Анализ теоретических основ управления инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости;
2. Анализ тенденций и проблем развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
3. Разработка перспектив и путей развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии. Общий объем работы составляет 103 страницы, из них 15 таблиц, 13 рисунков, библиография, содержащая 51 наименование источников.
3,000 руб.
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.2. ОСНОВНЫЕ СУБЪЕКТЫ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 23
1.3. СТРАТЕГИЯ МАРКЕТИНГА, УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ В ПРОЦЕССЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 33
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 1 45
2. АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ И ПРОБЛЕМ РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 46
2.1. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА. 47
2.2. ОЦЕНКА СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 51
2.3. ОЦЕНКА СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 56
2.4. ОЦЕНКА СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 62
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 2 71
3. ПЕРСПЕКТИВЫ И ПУТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 73
3.1. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ 73
3.2. СПОСОБЫ РЕШЕНИЯ ДЕФИЦИТА ЛИКВИДНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 78
3.3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ 87
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3 94
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 96
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 99
3,000 руб.
В работе обобщены результаты, полученные автором. Она представляет собой комплексное исследование, которое включает в себя все этапы решения поставленных задач – от разработки теоретических и методических основ до практической их реализации.
Это позволило достигнуть цели работы: анализ и прогнозировании развития рынка коммерческой недвижимости города Санкт-Петербурга и сделать следующие выводы:
1. Объект коммерческой недвижимости – это объект, относящийся к нежилому фонду и приносящий определенный доход. Выделено три наиболее популярных сегмента коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, в которые направлены основные объемы инвестиций: гостиницы, офисные здания, торговые предприятия.
2. На рынке гостиничной недвижимости происходит смена позиционирования Санкт-Петербурга как на внутреннем, так и международном туристских рынках: уход от специализации на обслуживании «недорогого» туристского спроса и превращение Санкт-Петербурга в город эксклюзивного инсентив-туризма, свадебных поездок, деловых и конгрессно-выставочных мероприятий высокого уровня. В результате того, что строительство гостиниц в Санкт-Петербурге в 2006–2007 годах не укладывалось в запланированные сроки, показатели доходности верхнего сегмента рынка остались на высоком уровне, в том числе за счет увеличившегося спроса, позволившего повысить заполняемость отелей.
3. Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга продолжил динамично развиваться. Накопленный за несколько лет неудовлетворенный спрос на качественные помещения способствовал росту девелоперской активности и реализации проектов классов А и В. Одной из особенностей офисного рынка Санкт-Петербурга остается несоответствие класса большинства офисных центров международным стандартам.
4. На рынке торговой недвижимости в 2007 г. наиболее активно развивался сегмент торговых центров, общие площади которых увеличились за год на 317 000 кв. м и составили на конец декабря 2007 г. 2 186 000 кв. м. Рост ставок аренды в торговых центрах с профессионально разработанной концепцией по разным товарным группам составил в среднем 4–8% для якорных арендаторов и 17–20% для прочих арендаторов.
5. Механизм управления объектами коммерческой недвижимости должен включать ряд мероприятий, повышающих инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости. Такие мероприятия устанавливаются на основе изучения рынка с выявлением потребительских характеристик, влияющих на доход, приносимый недвижимостью. Выбор мероприятия должен анализироваться с учетом эффективности управления. Это позволит определить очередность мероприятий исходя из сложившихся условий, целей собственника (или управляющей компании) и возможностей их финансирования.
6. Управление объектами коммерческой недвижимости на базе инвестиционной привлекательности актуально для целого ряда задач: привлечение средств на развитие объекта, повышение его доходности, продажа объекта на рынке. Представленный анализ может использоваться организациями-участниками рынка недвижимости: девелоперскими компаниями, оценочными фирмами, кредитными организациями и др.
7. Повышение инвестиционной привлекательности на основе создания благоприятной инфраструктуры в Санкт-Петербурге, по нашему мнению, является одним их основных механизмов привлечения инвесторов в сектор коммерческой недвижимости
8. Спрос на объекты недвижимости и ликвидные помещения во много раз превышает предложение. По нашему мнению, существует два основных способа изыскания ликвидных помещений для коммерческих объектов: государственная поддержка инвесторов с целью решения проблем развития инфраструктуры и освобождение объектов и территорий от имущественных обременений.
9. Наиболее успешными будут компании, которые выбрали смешанную стратегию инвестирования в действующие объекты и, одновременно, в проекты девелопмента. Наибольший интерес проявляется к офисной недвижимости. В секторе торговой недвижимости спрос стабильно остается высоким. В гостиничном секторе спрос по-прежнему сильно превышает предложение. Можно сделать заключение, что нарастающая тенденция останется стабильной во всех секторах.
3,000 руб.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.94 г. № 51-ФЗ (в ред. федеральных законов от 20.02.96 г. № 18-ФЗ, от 12.08.96 г. № 111-ФЗ, от 08.07.99 г. № 138-ФЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.96 г. № 15-ФЗ.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 24 декабря 2004 года N 191-ФЗ
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.
5. Федеральный закон РФ от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
6. Федеральный закон от 25 февраля 1999 №39-ФЗ. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
8. Закон Санкт-Петербурга от 30.07.1998 г. №185-36 «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга» (в ред. закона Санкт-Петербурга от 08.05.2001 N 348-46, с изм., внесенными законом Санкт-Петербурга от 09.12.2003 N 676-101).
9. Закон Санкт-Петербурга от 30.12.2003 г. №778-116 «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» (в ред. законов Санкт-Петербурга от 30.12.2004 N 721-102, от 20.02.2006 N 25-10, от 15.02.2007 N 41-10).
10. Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 г. №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (в ред. законов Санкт-Петербурга от 22.12.2004 N 644-96, от 26.12.2005 N 694-106, от 11.05.2006 N 226-36, от 19.03.2007 N 105-23).
11. Закон Санкт-Петербурга от 18.10.2004 г. №482-69 «Об учетной регистрации инвестиционных договоров и договоров долевого участия в строительстве и реконструкции объектов недвижимости в Санкт-Петербурге».
12. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 г. №1561 «О методиках определения размеров арендной платы за земельные участки» (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 21.01.2005 N 51, от 25.02.2005 N 192, от 13.09.2005 N 1349, от 22.11.2005 N 1796, от 21.02.2006 N 167, от 24.05.2006 N 635, от 12.10.2006 N 1258).
13. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 6.07.2004 г. №1268 «О программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге» (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 08.02.2005 N 152, от 25.04.2006 N 467, от 25.07.2006 N 907, от 26.02.2007 N 204).
14. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 г. №1592 «Об утверждении положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции» (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2004 N 2084, от 02.08.2005 N 1180, от 30.12.2005 N 2065, от 04.04.2006 N 393, от 24.04.2006 N 459, от 22.08.2006 N 966, от 01.11.2006 N 1343, от 18.12.2006 N 1588, от 15.05.2007 N 492).
15. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 1.03.2005 г. №216 «О стратегических инвестиционных проектах Санкт-Петербурга».
16. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005 г. №837 «Об утверждении перечня стратегических инвестиционных проектов Санкт-Петербурга и перечня стратегических инвесторов Санкт-Петербурга» (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 24.04.2006 N 460, от 07.06.2006 N 662, от 25.07.2006 N 908, от 05.09.2006 N 1098, от 25.10.2006 N 1284, от 06.02.2007 N 105, от 20.03.2007 N 280).
17. Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 16.09.2003 г. №341 «Об утверждении регламента взаимодействия Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по городу Санкт-Петербургу при осуществлении процедуры государственного кадастрового учета земельных участков».
18. Распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 29.04.2005 г. №695 «О составе, порядке разработки, согласования и утверждения временных регламентов застройки земельных участков».
19. Распоряжение Комитета по строительству Санкт-Петербурга от 12.10.2004 г. №19 «Об утверждении порядка выдачи разрешений на строительство и производство ремонтно-реставрационных работ в Санкт-Петербурге» (в ред. распоряжения Комитета по строительству Санкт-Петербурга от 27.04.2006 N 104)
20. Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Резник С.Д., Хитров В.А. Управление в строительстве: Учебник для вузов / В.М. Васильев, Ю. П. Панибратов, С.Д. Резник, В.А. Хитров; Под общ. ред. В.М. Васильева. Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2001. – 352 с.: ил.
21. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. –323 с.
22. Инвестиционная привлекательность рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. Демо-версия отчета за 2007 г. Руководитель проекта Ракомса К.В. – С-Пб.: 2007 г.
23. Ковалёв В.В. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. — М.: Финансы и статистика. 2005-432с.
24. Крылов Э.И., Власова В.М., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учеб. пособие. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 608 с.: ил.
25. Кулибанова В.В. Формирование механизма управления развитием коммерческой недвижимости. Дисс. на соискание уч.степени канд. экон. наук. – С.-Пб.: 2003 г.-192 с.
26. Ларсон У.Э., Грэй К.Ф. Управление проектами: Учебник, пер. с англ, перераб. изд. / Под ред. Дудникова В.М. – М.: Дело и сервис, 2007. – 608 с.
27. Люлин П.Б. Управление объектами коммерческой недвижимости. Автореферат дисс. на соискание уч.степени канд. экон. наук. – С.-Пб.: 2007 г.-19 с
28. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие – М.: ИНФРА-М, 2001.
29. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. – М.: ОАО «НПО «Изд-во «Экономика», 2000. – 421 с.
30. Обзор рынка недвижимости. Россия 2008. REAL ESTATE REVIEW. Материалы консалтингового агентства Colliers Inte
ational.
31. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.
32. Попов В.Л., Кремлев Н.Д., Ковшов В.С. Управление инновационными проектами: Учебное пособие для ВУЗов. – М.: Инфра-М, 2007. – 336 с.
33. Управление проектами. Под ред. Суворовой П.А., пер. с англ. Кириченко А.С., Силонова А.М., Скворцов Н.а. и др. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. – 189 с.
34. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. пособие / Под общ. ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова. – М. - СПб., 1997. – 307 с.
35. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 2003. – 1028 с.
36. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. – Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 1999. – 440 с.
37. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов: В 2-х частях / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Часть 1 – Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 2001.
38. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов: В 2-х частях / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Часть 2 – Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 2001.
39. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебник. /Под общ. ред. проф. П.Г.Грабового и проф. А.И.Солунского. – М.: Изд-во «АСВ», Изд-во КУП «Нижнекамская городская типография», 2006.
40. Современные методы управления недвижимостью: Учебное пособие. / С.А. Баронин, В.Я. Осташко, А.А. Еремкин. – Пенза: ПГАСА, 2003. – 56 с.
41. http://www.arin.spb.ru. Информационный портал «Вся недвижимость Петербурга»
42. http://www.akdi.ru. Интернет-сервер "АКДИ Экономика и жизнь".
43. http://www.Bn. ru. Информационный портал: Бюллетень недвижимости
44. http://www.gorodovoy.spb.ru. Информационный портал: Новости Петербурга .
45. http://www.know-house.ru. Информационная система по строительству.
46. http:// www.konkir.ru Информационный портал: Конкуренция и рынок.
47. http://www.n
.ru. Информационный портал: новости рынка недвижимости.
48. http://www.gks.ru Федеральная служба государственной статистики
49. http://hotelinvest.ru/ Информационный портал Правительства Санкт-Петербурга: инвестиции в гостиничную инфраструктуру
50. http://www.gov.spb.ru/ Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга, раздел «Экономика и бизнес», справочник инвестора.
51. http://www.hotellink.ru/ Официальный сайт компании «Петербургские отели»
3,000 руб.
