Готовая курсовая работа

Рынок земли неотделим от инвестиционной сферы. Любой потенциальный инвестор (покупатель) желает максимизировать прибыль и защитить свои вложения. Для инвестирования очень важна оценка недвижимости – определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.
На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:
- объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;
- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;
- устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;
- указываются цели оценки объекта;
- Устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;
- формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на oцeнку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком. Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.
Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного Законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчик и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

На этапе «Сбор и проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
Данные, которые собирает и анализирует оценщик можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным относится информация об оце1ниваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.
На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.
Этап «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.
Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.
Затем проводится согласование полученных результатов. «Согласование результата оценки» это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.
Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
На заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке - документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Итак, проведение оценки включает в себя несколько этапов, на которых должно быть осуществлено заключение с заказчиком договора об оценке, а именно:
-установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
-анализ рынка, к которому относится объект оценки;
-выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
-обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- составление и передача заказчику отчета об оценке.

ВВЕДЕНИЕ

1.Выбор метода к определению стоимости объекта недвижимости
2.Затратный подход
2.1.Понятие износа. Методы определения износа
2.2.Преимущества и недостатки затратного метода

3.Подход прямого сравнительного анализа продаж
3.1. Суть метода сравнительного анализа продаж
3.2. Преимущества и недостатки сравнительного метода

4.Доходный подход
4.1. Общие принципы оценки недвижимости по доходу
4.2. Анализ доходов и расходов
4.3. Метод прямой капитализации доходов
4.4. Метод дисконтирования денежных потоков
4.5. Преимущества и недостатки доходного метода

5.Согласование результатов оценки

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Словарь терминов и определений
ЛИТЕРАТУРА

Методика оценки недвижимости включает в себя применение различных методов и приемов расчета стоимости на основе анализа имеющейся информации. Применяются, в-основном, три метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж. Использование одного и более методов позволяет дать более реальную оценку стоимости. Но, тем не менее, оценка является мнением оценщика, отражающим его профессиональность. И она не всегда может совпадать с мнением собственника недвижимости.
Результаты оценки недвижимости могут быть использованы для определения цены продажи и покупки недвижимости, суммы ссуды, условий аренды, вклада в уставный капитал при совместном предпринимательстве, основы для компенсации при отчуждении данного объекта недвижимости и т.д. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, постоянно меняются, поэтому результаты оценки считаются достоверными только на определенную дату. Рыночная стоимость обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и эти ожидания основаны на свидетельствах рынка в конкретный момент времени.

1. Верхозина А.В., Федотова М.А., Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003
2. Грязнова А. Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости [Текст] - М.: Финансы и статистика, 2006
3. Зимин А. И. Оценка Имущества. Вопросы и ответы [Текст] - М.: Юриспруденция, 2006
4. Лобанова, Е. И., Межуева Т. В. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. Пособие - Новосибирск, 2007
5. Международные стандарты оценки. 7-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2005
6. Москвин В.Н, Кузьминых В.Н. Имущественный менеджмент. Государственное и рыночное управление недвижимостью: учебное пособие/ под ред. В.Н.Москвина. – Новосибирск: СГГА, 2000. – 356 с.
7. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. М.: Юнити, 2003
8. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков [Текст]: учебное пособие – М.: КНОРУС, 2008
9. Соловьёв М.М. Оценочная деятельность. М.: ВШЭ, 2003
10. Теория и методы оценки недвижимости: учебное пособие / под редакцией В.Е.Есипова. – СПб.: 1998 – 159 с.
11. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
12. Федотова М.А, Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник. – Москва. 2000 г. – 352 с.
13. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. М.: Кнорус, 2007
14. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие. Ростов-на-Дону: 2002. – 320 с.