Готовая дипломная работа

В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.[40, 14]
Результатом такого подхода было неэффективное содержание и обслуживание жилищного фонда, его ускоренный износ. В постсоветские годы для государства стала острой проблема издержек действовавшей системы обслуживания жилого фонда.
Первые попытки создать новую систему управления домами основывались на образцах западных правовых норм в этой сфере. Они не были приняты обществом на том уровне, на который рассчитывала государственная власть.
При кодификации жилищного законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» на жилищно-коммунальное хозяйство (далее – ЖКХ) страны, изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел ЖК РФ. [10, 29]
Однако реализация новых правил происходит очень медленно. В связи с неготовностью населения к проведению общих собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия ЖК РФ прошло более трех лет, до сих пор еще не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов по выбору управляющих организаций для тех домов, в которых не выбран способ управления. [23,.49]
Лишь в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) или привлекли частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.). Большинство собственников помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом.
По данным социологического опроса, проведенного в городе Владивостоке, опрошенными собственниками и нанимателями жилых помещений, которые оценивали услуги в сфере ЖКХ, было дано всего 6 % положительных отзывов и 75 % отрицательных отзывов о состоянии их информированности о правах и обязанностях в области управления жилищным фондом. Разница между отрицательными и положительными отзывами составила 69 % и стала самой высокой из всех результатов оценок услуг в сфере ЖКХ. [22, 16]
С одной стороны, монополистическое положение государственных предприятий ведет к росту цен на жилищно-коммунальные услуги и их низкому качеству. У данных организаций нет стимула к повышению качества обслуживания жильцов и снижению издержек.
С другой стороны, собственники помещений не только не имеют информации о своих возможностях в сфере организации обслуживания многоквартирных домов, но и не интересуются этим. Сложился стереотип пассивного поведения в вопросе обслуживания домов, когда жильцы возлагают решение всех вопросов на государство и созданные им обслуживающие предприятия.
Одновременно существует недовольство качеством обслуживания общего имущества многоквартирных домов, что ведет к нежеланию вносить высокую плату за жилищно-коммунальные услуги. [39,28]
К указанным проблемам добавляется ряд правовых. Законодательство не только не поощряет активное поведение собственников помещений, но во многих случаях усложняет положение граждан, решивших изменить способ управления своим домом или сменить управляющую организацию. Отсутствие положительного опыта по созданию товариществ или найме частных организаций у собственников одних домов приводит к бездействию других домовладельцев.
При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из них имеют большое количество недоработок, устранение которых является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости.
Объект – управление многоквартирными домами в Российской Федерации.
Предмет – способы управления многоквартирными домами.
Целью выпускной квалификационной работы является выявление правовой сущности управления многоквартирным домом, решение теоретических проблем, связанных с правовым регулированием управления многоквартирными домами различными способами, оценка эффективности существующих правовых конструкций, опосредствующих отношения по управлению многоквартирными домами, и выработка предложений по совершенствованию законодательства для обеспечения реализации прав собственников общего имущества в многоквартирном доме.
Достижение цели исследования обеспечивается в процессе решения следующих задач:
- рассмотреть особенности реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Российской федерации;
- раскрыть понятие управлении я многоквартирными домами;
- рассмотреть особенности управления многоквартирными домами и критерии выбора управления многоквартирными домами;
- рассмотреть способы управления многоквартирными домами;
- рассмотреть товарищество собственников жилья;
- рассмотреть управление домом непосредственно самими собственниками;
- рассмотреть особенности управления управляющей компанией;
- рассмотреть мероприятия по совершенствованию управлением многоквартирными домами.
Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между различными субъектами при управлении многоквартирными домами, выборе способа управления и его реализации, создании ТСЖ, ЖК и жилищно-строительных кооперативов (далее – ЖСК), заключении договоров с управляющей организацией, лицами, осуществляющими выполнение работ и услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом.
Теоретическую основу исследования составили труды ученых-юристов, посвященные вопросам права собственности, структуры правовых отношений, юридических лиц, права общей собственности, обязательственного права, управления имуществом, договора доверительного управления, таких как: М.М. Агарков, В.К. Андреев, П.В. Крашенинников, В.А. Садиков, П.И. и др.
Отдельным вопросам управления многоквартирными домами посвящены работы следующих исследователей: Р.Р. Аллямова, О.Н. Бобровской, Т.А. Борзенковой, Л.Ю. Грудцыной, И.А. Дроздова, В.С. Ермакова, О.Е. Жульевой, Р.З. Ибатуллиной, Е.А. Каменевой, Е.Б. Козловой, П.В. Крашенинникова, И.Б. Миронова, С.Г. Певницкого, А.В. Попова, А.Б. Рыжова, Д.Б. Савельева, П.И. Седугина, Л.С. Тихоновой, У.Б. Филатовой, Л.В. Щенниковой, Е.А. Чефрановой и др.
Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод, наряду с которым автором использовались частнонаучные методы познания: системный, логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой. В ходе исследования проводились системный анализ норм федерального жилищного и гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, конкретно-социологическое исследование судебной практики их применения, сравнительный анализ теоретических работ, использовались приемы диалектической и формальной логики.
Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, разъяснения и рекомендации Верховного Суда РФ, Конституционного Суда РФ, решения судов различных инстанций по конкретным делам.
Указанные методы в совокупности позволяют исследовать рассматриваемый предмет целостно и всесторонне.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1 Теоретические аспекты управления многоквартирными домами 7
1.1 Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в Российской федерации 7
1.2 Понятие управления многоквартирными домами 14
1.3 Особенности управления многоквартирными домами и критерии выбора способа управления домом 16
ГЛАВА 2 Управление многоквартирными домами, как одно из приоритетных направлений реформы жилищно-коммунального хозяйства 26
2.1 Способы управления многоквартирными домами 26
2.2 Товарищество собственников жилья 29
2.3 Управление домами непосредственно сами собственники жилья 64
2.4 Управление домом управляющей компанией 67
2.5 Анализ состояния и прогноз развития управления многоквартирными домами на территории г. Владивостока 75
ГЛАВА 3 Совершенствование управление многоквартирными домами 96
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 101
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 103
ПРИЛОЖЕНИЯ 108
Приложение 1…………………………………………..……………………………109
Приложение 2………………………………………………………………………..111
Приложение 3……………………………………………………………………… 114

С 1 марта 2005 г., со вступлением в силу нового Жилищного кодекса, в каждом многоквартирном доме жильцам, приватизировавшим свои квартиры, будут принадлежать на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир. Теперь собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. И распоряжаться эти может только общее собрание собственников жилых помещений, как, впрочем, и решать вопрос об обслуживании и содержании этого имущества. ЖЭК, ДЭЗ и прочие организации в ближайшее время перестанут существовать. То есть управлять этим имуществом должны теперь сами собственники через принятие решений на общем собрании собственников помещений. Организация общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, состоящем из 10–15 квартир, вполне осуществима и такие собрания могут собираться на регулярной основе и принимать совместные решения по управлению имуществом, содержанием и его обслуживанием. Но если количество квартир возрастает в несколько раз, например, многоквартирный дом, состоящий из 100–1000 квартир, то возрастают и проблемы созыва и проведения собрания такого количества собственников. Общее собрание собственников помещений такого количества квартир для принятия решений собрать все сложнее и сложнее. Такой простой вопрос, где может разместиться одновременно 100, 500 человек, без дополнительных финансовых затрат и кто должен нести эти финансовые затраты для проведения общего собрания собственников? Таким образом, значение организации товарищества собственников жилья для управления многоквартирным домом становится достаточно весомым, чтобы более подробно ознакомиться с требованиями, заложенными в новом Жилищном кодексе как одной из форм управления многоквартирным домом. В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии с требованиями, установленными ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
В настоящее время в России действует уже примерно 5000 товариществ собственников жилья, только в Москве их уже около 15008. Все новостройки, ведущиеся частными строительными компаниями, как правило, заканчиваются созданием товарищества собственников жилья (ТСЖ). И новоселы, в придачу к новой квартире, получают еще и членство в товариществе собственников жилья. Только вопрос со старым жилищным фондом пока остался открытым, но новый ЖК РФ обязывает и по старому жилищному фонду принять решение собственниками помещений до 1.03.2006 г. Тем более что ТСЖ удобнее и для коммунальщиков, и для налоговых органов, им проще бороться с юридическим лицом, чем непосредственно с каждым гражданином. К тому же и существующая законодательная база способствует этому. Простой пример: статья 546 ГК РФ оставляет право за гражданином отказаться от договора электроснабжения и не предоставляет такой возможности электроснабжающей организации. В то же время эта же статья в отношении юридического лица уже энергоснабжающей организации предоставляет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Что и происходит повсеместно на практике. Если какое-то юридическое лицо – ТСЖ не оплатило в полном объеме за электроэнергию, то дом, в котором создано ТСЖ, может быть отключен от электроснабжения на вполне законных основаниях. А там уже сами жильцы пусть и разбираются, кто не доплатил и почему, а кто является добросовестным плательщиком, подобная ситуация и с остальными коммунальными услугами.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.19946 № 51-ФЗ. – Режим доступа: http://www.procurator.ru/zakon. [Дата обращения: 03.06.2008].
2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. – Режим доступа: http://www.procurator.ru/zakon. [Дата обращения: 03.06.2008].
3. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».–Режим доступа: http://www.procurator.ru/zakon. [Дата обращения: 03.06.2008].
4. Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» (с Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации). – Режим доступа: http://www.procurator.ru/zakon. [Дата обращения: 03.06.2008].
5. .Постановление Правительства Российской Федерации от 20.12.1997 г. № 1613 «О программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998-1999 годы». – Режим доступа: http://www.procurator.ru/zakon. [Дата обращения: 03.06.2008].
6. Постановление Правительства РФ от 27 февраля 1999 г. N 242 «Вопросы Правительственной комиссии по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 6. Ст. 241. . – Режим доступа: http://www.procurator.ru/zakon. [Дата обращения: 03.06.2008].
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2001 года № 797 «Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы». . – Режим доступа: http://www.procurator.ru/zakon. [Дата обращения: 03.06.2008].
8. Алексий, П.В.Жилищное право./ П.В. Алексий, Н.Д. Эриашвили, И.А. Еремичев. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 319 с.
9. Андрианов, В.В. Практика реформы жилищно-коммунального комплекса./В.В. Андрианов.- М.: Норма, 2004. -190с.
10. Андропов, В.В. Управление многоквартирными домами / В.В. Андропов, И.Б.Миронов // Труд и право. – 2006. – № 6. – С. 3–92;
11. Бежаев, А.Г. Проблемы финансового обеспечения реформы ЖКХ/А.Г.Бежаев//Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2002. - № 9. С. 2-4.
12. Гражданское право. Ч.1, изд.2 / Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М., 1997.- 986 с.
13. Габрусь, Н. Схемы взаимодействия управляющей компании, нанимателя жилого помещения и органа местного самоуправления как собственника помещений в многоквартирном доме. Режим доступа: http://www.lexgroup.ru [Дата обращения: 27.04.2008].
14. Габрусь, Н. Управление многоквартирными жилыми домами (Реформа ЖКХ). Режим доступа: http://lesnaya11.narod.ru [Дата обращения: 27.04.2008]
15. Гонгало, Б.М. Комментарий к законодательству о приватизации жилищного фонда./ Б.М.Гонгало, П.В.Крашенинников, Н.В.Маслов. - М.: КНОРУС, 2005-460 с.
16. Гордеев, Д. Новый порядок управления многоквартирным домом. Часть II// ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. Режим доступа: http://www.urbaneconomics.ru [Дата обращения: 27.04.2008].
17. Гневко, В.А. Государственное и муниципальное управление. Менеджмент территорий и отраслей./В.А.Гнивко. - М.: Статус, 2003. – 118 с.
18. Данилов В.П. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации./В.П.Данилов. - М.: КНОРУС, 2005. - 288 с.
19. Договорные отношения товариществ собственников жилья. - М.: Фонд «Институт экономики города», 1998. - 180 с.
20. Деяшкина, О. Многоквартирный дом: проблемы управления / О. Деяшкина // Домашний адвокат. – 2005. – № 21. – С. 14–15.
21. Еремичев, И. А. Жилищное право./И.А. Еремичев - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005. - 240 с
22. Жилищное право : учеб. пособие / Е.Б. Козлова, Е.А. Копыстыринский, С.Ю. Шахов. – 3-е изд. М. : Изд-во РИОР, 2006. – 850 с.
23. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ. Официальный текст. - М.: Экзамен, 2005. - 128 с.
24. Иванов, Г.Н. Реформа ЖКХ в России./Г.Н. Иванов. - Российская газета. 12 февраля 2007. С.12-15
25. Информационный центр реформы ЖКХ. Режим доступа: http://www.gkh-reforma.ru [Дата обращения: 27.04.2008].
26. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, (с последующими изменениями). - М.: Кодекс, 2005. - 90 с.
27. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Е.Б. Козлова, Е.А. Копыстыринский, С.Ю. Шахов. – 4-е изд. – М. : Изд-во РИОР : ИНФРА-М, 2007. – 1069 с.
28. Крашенинников, П.В. Жилищное право: учебное пособие. П.В. Крашенинников. - М.: Инфра-М, 2005.-317 с.
29. Крашенинников, П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ./П.В. Крашенниников. - М.: Инфра-М, 2005.-317 с.
30. Кутакова, Т.Е. Товарищество собственников жилья - ваш выбор./Т.Е.Кутакова. - М.: Норма, 1997. - 160 с.
31. Косовских, А.В. Пути эффективного управления жилищным фондом/А.В.Косовских//Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2002. - № 6. С.5-9
32. Коряковцев, В.Г. Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом./В.Г.Коряковцев. - М. : ИНФРА-М, 2007. – 156 с.
33. Особенности правоотношений товарищества собственников жилья и собственников помещений, не являющихся его членами / С.Ю. Шахов // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 4. С.48-49
34. Особенности правоотношений товарищества собственников жилья и собственников помещений, не являющихся его членами / С.Ю. Шахов // Вторые Всерос. Державинские чтения (Москва, 9–10 ноября 2006 г.) : сб. ст. : в 8 кн. / отв. ред. Е.В. Богданов. – М. : РПА МЮ РФ, 2007. – 140 с..
35. Обзор экономики России//Информационно-аналитический бюллетень Бюро
экономического анализа. - 2003. - № 36.С.5-12
36. О ситуации в жилищно-коммунальной сфере//информационно- аналитический бюллетень Бюро экономического анализа. - 2002. - № 31. С.17-18
37. Петрова Е.Ф., Шапиров М.Д. Развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда./Е.Ф. Петрова, М.Д. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2002. - 210 с.
38. Принципы эффективного тарифного регулирования коммунальных предприятий/ Андрианов В.В., Ананькина Е.А., Хомченко Д.Ю., Щеголев А.В.: под ред. С.Б. Сиваева. - М.: Фонд «Институт экономики города». 2000
39. Правовая природа управления многоквартирными домами и его соотношение с доверительным управлением / С.Ю. Шахов // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 10. С.3-7..
40. Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом / С.Ю. Шахов // Право: теория и практика. – 2007. – № 8. С.4-8.
41. Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах / С.Г. Певницкий // Юрист. – 2006. – № 2. – С. 52–53.
42. Петровичев В. И. Зарубежный опыт жилищного самоуправления / В.И.Петровичев//Квартирный ряд, №8 от 13 августа 2005. С.5-8
43. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. – 780 с.
44. Реформирование жилищно-коммунального комплекса на современном этапе. - Ростов на Дону: ЗАО «Книга», 2002. - 190 с.
45. Специальные случаи прекращения права частной собственности на жилые помещения / С.Ю. Шахов // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9. – 0,7 п.л.
46. Седушин, П.И. Жилищное право/П.И.Седушин. -- М.: Норма, 2004. - 384 с.
47. Сиваев, С.Б. Как эффективно управлять жилищным фондом: теория и практика./С.Б.Сиваев - М.: Фонд «Институт экономики города».2007. – 180 с.
48. Фактор собственности в проблеме реформирования ЖКХ России, -М., РЭО. 2004. – 89 с.
49. Филиппова, Е.С. Жилищное право/Е.С.Филиппова. - Юстицинформ, 2007 г. – 260 с.
50. Чефранова, Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме / Е.А. Чефранова // Закон. – 2005. – № 6. – С. 15–20.
51. Шахов, С.Ю.Правовая природа управления многоквартирными домами и его соотношение с доверительным управлением Законы России: опыт, анализ, практика./С.Ю.Шахов. – 2007. – № 10. С.5-10.